La Compraventa Y El Registro De La Propiedad

Cliente S.A. adquiere finca mediante compraventa en 1992 a una S. Colectiva que no tenía inscrito su dominio. Ésta a su vez, la había adquirido en 1964 a particular que sí tenía inscrito su dominio. Cliente inscribe en 2003 en RP y nos dice que la compraventa se hizo a través de mandatarios verbales (sin ratificación o no nos dice nada el texto)
A la vez, se inmatricula una finca mediantecertificación eclesiástica en 1990. Esta finca se vende a sociedad promotora en 2000 y se inscribe. En 2002 se inscribe declaración de obra nueva y división horizontal. Aparece con posterioridad un crédito hipotecario para financiar la construcción.
Ambas fincas son la misma.
Suponemos la buena fe del vendedor y que no conocía la situación registral paralela, puesto que estaba catastrada a su nombre yhacía frente al pago de los tributos correspondientes.
207 ley hipotecaria (inscripción de obra nueva – 2 años)
Nos parece necesario comenzar analizando las actuaciones que han llevado cada una de las partes por separado. Se nos dice que en el contrato de compraventa que formaliza nuestro cliente, ambas partes actuaron a través de mandatarios verbales, constituyendo de esta forma una relaciónjurídica válida, puesto que así lo permite el art.1710 C.C., en relación con el 1259, sin que sea necesaria la posterior ratificación. Inscribe su dominio en R.P. en 2003.
En cuanto a las actuaciones llevadas a cabo por la otra parte, el art. 206 LH faculta a la Iglesia Católica la inscripción de inmuebles aun careciendo de título de dominio escrito mediante certificación librada por la autoridadcompetente como es el caso, haciendo uso de esta facultad en el año 1990. No faltan autores que ponen en duda la constitucionalidad de este precepto en referencia al art. 14 y 16 de nuestra Carta Magna, sin embargo, y aún siendo vacilante el criterio de la jurisprudencia a este respecto, el TS confirmó la constitucionalidad de este precepto en su Sentencia de 16/11/2006. Posteriormente, en el año 2000vende a una constructora que inscribe, y en 2002 ésta inscribe declaración de obra nueva y división horizontal.
Estaremos por tanto, ante un supuesto de doble inmatriculación, definido en numerosas ocasiones por nuestra jurisprudencia como “una irregularidad registral consistente en que una misma finca, por entero, o una misma finca y parte de ella, constan inmatriculadas dos veces en el Registrode la Propiedad” (STS 377/2013 de 31 de mayo de 2013).
Sobre la resolución de estos conflictos por nuestra jurisprudencia predomina la tesis de que deben resolverse atendiendo al derecho civil puro, excluyendo así las normas de índole hipotecaria, ya que, la coexistencia de dos asientos registrales de la misma naturaleza y con contenido contradictorio quiebra la protección que otorga lapublicidad registral a los titulares de los derechos inscritos, puesto que el reconocimiento a uno de tales principios proteccionistas supondría la exclusión del otro (entre otras STS 299/2012 de 18 mayo y 337/2008 de 30 abril). Resulta concluyente la STS de 12/02/2008 RJ 2008/1398 que establece que el juez debería resolver sobre la preferencia de una u otra titularidad proclamada siguiendo los siguientesprincipios “1º.- No se pueden dar fórmulas genéricas aplicables a todos los casos; 2º.- Procede atender primeramente a las normas de Derecho Civil, con prevalencia sobre las de Derecho Hipotecario, dando preferencia a la titulación material sobre la formal; 3º.- La preferencia entre dos títulos inscritos debe buscarse en el título civil originario de la adquisición, es decir, alguno de losenumerados en el artículo 609 del Código Civil; y 4º.- Sólo cuando no pueda determinarse la preferencia con arreglo a la norma de derecho civil, se acudirá a los principios registrales, que puedan servir para completar o reforzar las titulaciones, añadiendo un soporte suplementario”.
Siguiendo por tanto la doctrina jurisprudencial sobre la solución aplicable a los casos de inmatriculación, habría que...