La Crisis tras las Crisis

Perú - Burbujas Inmobiliarias
Si alguien alguna vez ha jugado a formar burbujas de jabón, se dará cuenta lo difícil que puede ser adivinar hasta qué punto pueden crecer y en qué momento se reventarán. Es un hecho que la construcción de viviendas para los diferentes sectores de la población está en expansión y considero que así se mantendrá mientras el país siga creciendo, la gente tenga empleoy por tanto ingresos asegurados, las condiciones crediticias sean prudentes y conservadoras y, de que la coyuntura mundial de este mundo globalizado lo favorezca.
Sabemos que una burbuja económica es una subida anormal y prolongada del precio de alguna acción, producto o servicio, provocada por uno o varios agentes externos. También sabemos que una burbuja económica tiene un ciclo de vida queculmina con su estallido, que se manifiesta con la bajada bastante rápida de los precios, que sólo se detiene cuando encuentra su equilibrio de manera natural (o artificial) en un nivel significativamente más bajo que el punto máximo alcanzado. Si este nivel resulta demasiado bajo, entonces sobreviene el crack o la quiebra que es lo que pasó con el estallido de las crisis de la Burbuja del Internety la Inmobiliaria en Estados Unidos, los años 2000 y 2008 respectivamente, dos crisis de este siglo XXI que recién iniciaba, con consecuencias desastrosas para todo el mundo.
Perú es un país con crecimientos sostenidos altos del Producto Bruto Interno (PBI por sus siglas) en los últimos años, aún con las crisis mundiales recientes: la inmobiliaria en Estados Unidos antes mencionada y la de losPIIGS en Europa, el país se mantiene fuerte y con un crecimiento vigoroso. Las explicaciones para este comportamiento son muchas, su sostenibilidad dependerá de superar los problemas estructurales que aún tenemos y de la coyuntura mundial.
El motor del crecimiento en los últimos años no ha sido la inversión pública sino la inversión privada, aunque ahora es momento de que el gobierno empiece ainvertir en infraestructura para hacer sostenible la inversión privada.
Los rezagos que tenemos en diferentes sectores son muy importantes y uno de ellos es en el sector inmobiliario, con lo cual uno de los primeros aspectos a considerar, es que la demanda por viviendas y edificios de rentas de oficinas sigue insatisfecha.
Toda inversión debe analizarse en función al riesgo y el inmobiliario noes la excepción, para entenderlo es importante definir algunos conceptos simples.
Hay diferentes tipos de inversionistas y los intereses en cada caso son distintos para cada uno. Hay quienes buscan seguridad y no le exigen tanto a su inversión, les interesa el largo plazo, no el corto plazo. Otros buscan una recuperación pronta de su inversión y por tanto necesitan rendimientos altos pero asumentambién mayores riesgos, entre estos dos extremos hay toda una gama de opciones, pero en todos los casos todos los que invierten buscan ganar.
En meses pasados el Banco Central de Reserva ha alertado sobre la posibilidad de que podemos estar gestando una Burbuja Inmobiliaria, esto significaría que los precios de las viviendas están yendo por encima de su valor real, sobrevaluados.
Paraentender lo anterior, existen diferentes indicadores que pueden medir el nivel del precio de un inmueble como Sub valuado o abajo de su valor real – Normal – Sobrevaluado o por arriba de su valor real. Este ratio es el CRITERIO DE VALUACIÓN cuyos valores se muestran en la tabla a continuación y que resulta de dividir el Precio del Inmueble sobre el valor de rentas que se cobra por el mismo en unperiodo anual, PER por sus siglas en inglés.

Como leemos este cuadro, por ejemplo si tengo un inmueble que vale 100 y por renta anual cobro 20, el ratio resulta de dividir 100/20 = 5, si solamente cobro 8 por el mismo inmueble, mi ratio es 100/8 = 12.50. Visto como recuperación de mi inversión, significaría que si me compro un inmueble en 100 y la renta anual es de 20, en cinco años recuperaría el...