La fe publica registral

FÉ PÚBLICA REGISTRAL:

1. Definición:
El principio de la Fe Pública Registral representa, según la doctrina registral, la garantía más clara y concreta que el Registro ofrece a los terceros adquirentes para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. Este principio se encuentra consagrado en nuestra legislación, en el artículo 1762 del Código Civil, el cual establece taxativamente losiguiente:

Artículo 1762: “La inscripción no convalida los actos o contratos inscritos que sean nulos o anulables conforme a la ley. Sin embargo, los actos o contratos que se ejecuten u otorguen por persona que en el Registro aparezca con derecho para ello, una vez inscritos, no se invalidarán en cuanto a tercero, aunque después se anule el derecho del otorgante en virtud de título no inscrito o decausas implícitas o de causas que aunque explícitas no consten en el Registro.” (Lo subrayado es nuestro).

Esta norma consagra la Fé Pública Registral y es de fundamental importancia en nuestro sistema jurídico, pues asegura los derechos de terceros que contratan confiados en el Registro Público. Este principio es considerado la piedra angular del Registro Público Panameño, pues tiende abrindar seguridad jurídica a los terceros registrales y tiene por finalidad proteger al mismo, frente a aquellos vicios, defectos y limitaciones que, aquejando a la titularidad de su antecesor y transferente, no aparecían publicados en el Registro ni tampoco eran de conocimiento de dicho tercero registral; por lo cual no podrá verse privado del derecho adquirido, aunque luego se compruebe que el títulodel transmitente adolecía de algún vicio invalidante o aunque dicho título válido en un principio quede más tarde sin efecto.

2. Fundamento del Principio de Fé Pública Registral:

En nuestro país, la Corte Suprema de Justicia ha tenido la oportunidad de esclarecer el fundamento que subyace en el principio de fe pública registral, dejando bien claro que es un principio que garantiza laprotección al tercero adquirente y que su cumplimiento se encuentra condicionado a ciertos presupuestos a saber:
• Que se trate de un adquirente del dominio de un inmueble,
• Que exista la buena fe del tercero adquirente,
• El negocio adquisitivo ha de ser un título que aparezca inscrito en el Registro Público, y que el transmitente aparezca con facultades para realizar la transferencia, y
• Eltercer adquirente debe, a su vez, inscribir su adquisición.
La posición doctrinal de los tribunales panameños en lo referente a este principio ha sido invariable; manteniéndose una uniformidad en fallos que datan de 1918, hasta los más recientes, y entre los cuales podemos mencionar:
-"Como expresa el apelante, Lic. Manuel José Berrocal:
"Estos preceptos (Arts. 10 y 11 de la Ley 13 de 1913) sonidénticos en el fondo a los que contienen los Arts. 1762 y 1763 del C. Civil panameño y demuestran que el tercero que compra una finca raíz a quien figura como dueño en el Registro no está obligado a restituirla en el caso de que se anule o resuelva el título del vendedor, salvo los casos expresamente exceptuados, entre los cuales no se halla el demandado ..."
"Nuestro Registro ampara eficazmente eltercero que compra a quien aparece como dueño del mismo y no permite que se le prive del bien legítimamente adquirido" (Sentencia de 6 de octubre de 1920, Reg. Jud. N°12, Vol. VXVIII, pág. 100, col. 2a.)". (sic).
"Los anteriores conceptos contienen el pensamiento de la Corte en cuanto a la interpretación y alcance del Art. 1762 del C. Civil, considerado por los jurista (sic) panameños como lapiedra angular de nuestro sistema de Registro Público ...". (Cita fallos de 12 de agosto de 1918 y 6 de junio de 1955).
Sobre este principio cardinal la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia señaló en decisión de 25 de octubre de 1976 lo siguiente:
"Es la fé pública registral el más trascendental efecto del Registro Público y puede afirmarse, que constituye la finalidad básica de la...