LA HIPOTECA JUAN ANDRES ORREGO ACUÑA

LA HIPOTECA1

1.- CONCEPTO.
El artículo 2407 del Código Civil contiene la definición legal de hipoteca. Señala
el artículo que “La hipoteca es un derecho de prenda, constituido sobre inmuebles que no
dejan por eso de permanecer en poder del deudor”. Esta definición ha sido criticada por
nuestra doctrina, porque no proporciona una idea cabal de la garantía.
Somarriva la define como “el derechoreal que recae sobre un inmueble que
permaneciendo en poder del constituyente, da derecho al acreedor para perse guirlo de
manos de quien se encuentre y de pagarse preferentemente del producto de la subasta”.2
Se define la hipoteca como derecho real y no como contrato, porque si bien por
lo general tiene ambas características, no siempre acontece así, ya que puede ex istir
como derecho sin que hayacontrato, como ocurre en el caso de la hipoteca legal que
contempla el Código de Procedimiento Civil, el caso contemplado en el Código de Aguas
y el que se consagra en el Código de Comercio, a los que aludiremos más adelante.
Además, más correcto es señalar que el inmueble permanece en poder del
“constituyente” antes que en poder del “deudor”, pues bien puede ocurrir que la garantía
emane de untercero.
La palabra “hipoteca”, se forma por las expresiones “hipo”, que significa
“debajo de” y “teca”, que significa “lugar en que se guarda algo”. Alude a un inmueble
que queda sometido al ejercicio de ciertas facultades del acreedor, a consecuencia del
préstamo que éste le hizo al deudor.
2.- IMPORTANCIA.
De todas las cauciones, tanto reales como personales, ninguna ofrece mayor
seguridad alacreedor que la hipoteca, siendo la principal fuente de crédito. Ello, porque
los bienes raíces tienen un valor estable, más o menos elevado, resultando posible
obtener créditos más cuantiosos. También la hipoteca presenta ventajas para el deudor,
porque no obstante la constitución del gravamen, no se ve desposeído del inmueble,
pudiendo valerse de él para obtener utilidades.
Para que conserve sueficacia, la hipoteca debe gozar de la publicidad general, lo
que se consigue mediante la inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del
Conservador de Bienes Raíces.
3.- CARACTERISTICAS DE LA HIPOTECA, COMO DERECHO.
La hipoteca es un derecho real; es un derecho inmueble; constituye una limitación
al dominio; es un derecho accesorio; da origen a una preferencia; es indivisible; y
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Fecha dela última modificación: 31 de julio de 2012.
Somarriva Undurraga, Manuel, “Tratado de las Cauciones”, Santiago de Chile, Editorial Jurídica EdiarConoSur Ltda, sin año, p. 309.
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La Hipoteca – Juan Andrés Orrego Acuña

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constituye un principio de enajenación.
a) Es un derecho real: artículo 577.
En los demás derechos reales, es posible visualizar una relación directa entre el
titular delderecho y la cosa sobre la que recae tal derecho; dichos derechos reales se
ejercitan mediante el goce o tenencia de la cosa. En la hipoteca, en cambio, la forma de
ejercitar el derecho se materializa en la facultad que tiene el acreedor de pedir la venta de la cosa
hipotecada en caso que el deudor no cumpla la obligación.
Por ser la hipoteca un derecho real, se ejerce sobre el bien gravado sinrespecto a
determinada persona. De este carácter se deduce que el acreedor goza del derecho de
persecución, expresamente reconocido en el artículo 2428 del Código Civil, que le
permite perseguir la finca hipotecada de manos de quien se encuentre y a cualquier
título que la haya adquirido.
b) Es un derecho inmueble: artículo 580.
Siempre la hipoteca se ejerce sobre un bien raíz (sin perjuicio de lodispuesto en
ciertas leyes especiales, como la Ley número 18.916, referida al Código Aeronáutico,
o las disposiciones que se refieren a la hipoteca naval), careciendo de importancia a
este respecto la naturaleza de la obligación principal garantizada.
De esta característica se siguen consecuencias importantes: su tradición se
efectúa por la inscripción del título en el Conservador de Bienes Raíces...