La Hipoteca Legal

Introducción:
La hipoteca es un derecho real accesorio que se constituye sobre un bien inmueble a efectos de garantizar el pago de una obligación del deudor a favor del acreedor, siendo el acreedor el beneficiario de la hipoteca. En la hipoteca normalmente intervienen el deudor (propietario del inmueble) y el acreedor (beneficiario de la hipoteca).
Ante un eventual incumplimiento, gracias aeste derecho real, el acreedor tiene asegurada su oportunidad de cobrar lo que se le adeuda rematando, previo proceso judicial, el inmueble que garantiza el pago de la obligación principal contraída, teniendo preferencia a todo acreedor.
La hipoteca en nuestro ordenamiento jurídico es regulada por el Código Civil en el Libro titulado Derechos Reales y sobre recae sobre bienes inmuebles. Lahipoteca no siempre es un derecho que emane de un contrato.
La traslación de dominio de un bien hipotecado no afecta el derecho del acreedor hipotecario pues tal como lo prescribe el artículo 1097 del Código Civil se le reconoce al acreedor el derecho de persecución sobre dicho bien, aun cuando hubiese pasado a ser propiedad de terceros.
La hipoteca se constituye a través de la Escritura Pública o através de formulario de constitución de gravamen o de transferencia de inmueble con certificación notarial (siempre y cuando no supere el monto de la hipoteca las 20UIT).
Para la validez de la hipoteca según el artículo 1099 del Código Civil Peruano de 1984 se debe tener en cuenta: Que afecte el bien de un propietario. Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.Que el gravamen sea por una cantidad determinada o determinable Que la hipoteca conste inscrita sobre la partida del inmueble en el registro de Predios, para tener así toda su validez y poder ser opuesta ante tercero (debe ser publicitada).
No siempre la hipoteca está expresamente constituida en el contrato pues existe el caso de la hipoteca legal que surge como un derecho a favor del acreedor sinnecesidad de estar expresamente denominada como hipoteca en el contrato de compra venta de un bien inmueble.
Hipoteca Legal:
La hipoteca legal es una figura especial de hipoteca que surge sin necesidad de estar expresamente pactada en un contrato, este tipo de hipoteca aparece cuando el Registrador Público que califica el contrato de compra venta de un inmueble verifica en la cláusulapertinente el precio pactado de común acuerdo entre las partes y la forma que se ha establecido para el pago de ese precio, es así que si en el contrato de venta no aparece una cláusula en que expresamente se de por cancelado el precio total de la compra se constituye de oficio una hipoteca legal.
De conformidad con lo establecido por el artículo 1118 inciso 1 del Código Civil que dice "además de lashipotecas legales establecidas en otras leyes, se reconocen las siguientes: la del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo haya sido con dinero de tercero". El Registrador debe aplicar lo establecido por el artículo 1119 del Código Civil, donde se establece que "las hipotecas legales a que se refiere el artículo 1118 se constituyen de pleno derecho y se inscribe deoficio, bajo responsabilidad del Registrador, simultáneamente con los contratos de los cuales emanan".
El Registrador Público tiene la obligación de constituir hipoteca legal si verifica el supuesto antes citado a efectos de asegurar el pago del saldo de precio. Esta obligación por parte del Registrador de constituir hipoteca legal también se da en el caso de que el precio de la compra haya sidopagado con un cheque de gerencia y no haya cláusula expresa que diga que con la entrega de ese cheque se cancela el precio de la venta, no basta con la constancia de entrega de cheque de gerencia sino que tiene que decir expresamente que este ha sido cobrado o que la entrega de dicho título valor tiene efectos de pago cancelatorios. El Artículo 1233 del Código Civil indica que los cheques dada su...