la hipoteca

LA HIPOTECA
1. CONCEPTO GENERAL
La hipoteca es un derecho real de garantía, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito o préstamo), que confiere a su titular un derecho de realización de valor de un bien, inmueble el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deudagarantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento para con su importe, hacerse pago del crédito debido, hasta donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realización de los bienes hipotecados.

2. LA HIPOTECA EN EL CODIGO CIVIL PERUANO:
El artículo 1097 del códigocivil trata acerca del concepto que en la legislación peruana se tiene de lo que es la hipoteca. Dicho artículo señala lo siguiente:
Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero.
La garantía no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado.

Lahipoteca es un derecho real de garantía. Dice la norma que se afecta un inmueble "en garantía del cumplimiento de cualquier obligación. En rigor, la hipoteca solo puede garantizar una obligación de dar dinero, pero no una obligación de hacer o no hacer. La razón es que la hipoteca desemboca, en caso de incumplimiento del deudor, en la venta del bien gravado. El producto de esta venta es dinero, concargo al cual se cobra al acreedor. Puede haber hipoteca, sin embargo, en una obligación de hacer o no hacer, pero no para garantizar la obligación misma sino el pago de una cláusula penal o multa en dinero que eventualmente se hubiese pactado para el caso de incumplimiento del deudor. La hipoteca, como todos los derechos reales de garantía, es accesoria de una obligación. Esta última es loprincipal y tiene vida propia: puede subsistir sin la garantía. En cambio, la hipoteca no puede existir sola, necesariamente debe ser accesoria de una obligación. En el Perú, si bien el Código expresamente señala que la hipoteca existe para garantizar el cumplimiento de una obligación, hay una tendencia hacia la hipoteca autónoma.
La hipoteca debe recaer necesariamente sobre un inmueble, esto es, sobrelos bienes enumerados en el artículo 885 del Código. No es posible establecer una hipoteca sobre un bien mueble, aun cuando se trate de uno registrado, como por ejemplo un automóvil. En España, sin embargo, existe la hipoteca mobiliaria, que recae sobre bienes móviles registrados y plenamente identificados como los automóviles, los vagones de ferrocarril, los aviones, la maquinaria industrial yla propiedad intelectual e industrial.
La hipoteca no garantiza necesariamente una obligación propia, es decir, una obligación del constituyente del gravamen. Puede también asegurar una obligación ajena. Es obvio que en este caso el constituyente de la garantía no tiene la calidad de fiador, salvo que expresamente haya asumido tal carácter. Si no es fiador, el tercero constituyente de la hipotecano responde con todos los bienes que integran su patrimonio sino únicamente con el bien afectado.
En la hipoteca no hay desposesión. El bien queda en poder del constituyente. La razón es que la inscripción del gravamen es obligatoria (artículo 1099 inciso 3).
La sujeción del bien a favor del acreedor es así consecuencia del registro y no de la entrega del bien como en la prenda. Hay pues unasujeción jurídica y no material.
El acreedor hipotecario goza del derecho de persecución. Este es en realidad un atributo del titular de todo derecho real. En el caso de la propiedad es muy clara la existencia de la persecución, que se ejercita a través de la acción reivindicatoria (ver artículos 923 y 927).
La persecución permite al acreedor ejecutar el bien hipotecado, en caso de incumplimiento...