LA HIPOTECA

LA HIPOTECA, ORIGEN Y DESENVOLVIMIENTO

Hipoteca, gravamen que sujeta un bien inmueble a responder de una determinada obligación o deuda, sin que el inmueble salga de la posesión de su propietario. En el caso de que el deudor no pague, incumpliendo la obligación garantizada, el acreedor podrá solicitar la venta del inmueble y cobrar lo que se le debe con el importe de la venta, lo que sedenomina ejecución.

La hipoteca se diferencia de los demás derechos reales en que es necesariamente el accesorio de una obligación, y constituye una seguridad real. En principio, el patrimonio de un deudor sirve de garantía a todos sus acreedores. Si se torna insolvente, cada uno de ellos corre el peligro de perder todo o parte de su crédito. Pero contra este peligro, puede un acreedor hallarprotección más o menos eficaz, obteniendo garantías especiales.

Se distinguen dos clases: 

A).- La garantía personal, es decir, el compromiso de una o varias personas que se obligan con el principal deudor ante el acreedor, de manera que éste pueda dirigirse al más solvente requiriendo el pago

B).- La garantía real, que es la afectación de una cosa al pago de una deuda. Es a este último orden degarantías que va unida la hipoteca. Los inconvenientes de la enajenación fiduciaria y del pignus se dejaban sentir, sobre todo en las relaciones entre el colono y el arrendador de un fundo rural. Para dar una seguridad al propietario, el colono, que de ordinario no tiene más que sus ganados y sus utensilios agrícolas, no podía cederle su propiedad ni su posesión sin privarse de sus instrumentos de trabajo.Por eso, muy pronto se admitió que los ganados y objetos diversos aportados al fundo por el colono (investa, illata) estarían afectos al pago del arrendamiento por simple convención y sin que el colono se desprendiese de la posesión. En fecha desconocida, un pretor permitió al arrendador, si no había sido pagado, que obtuviese del colono la posesión de las cosas afectas al pago, por medio delinterdicto salviano. Después se le concedió una protección más eficaz. Otro pretor dio al arrendador una acción in rem, la acción serviana, por la cual, en defecto del pago a su vencimiento, pudo hacer valer contra el colono y contra cualquier tercero detentador un verdadero derecho real sobre las cosas sujetas al pago, y hacerse poner en posesión, a menos que el demandado estimara mejor pagar ladeuda.

Las ventajas de esta práctica impulsaron a los pretores siguientes a generalizar la aplicación, cualquiera que fuese la naturaleza del crédito. Desde entonces, todo deudor pudo conceder una seguridad real a su acreedor, sin abandonar la propiedad ni la posesión de ninguno de sus bienes. Una simple convención, para la que se afecta uno o varios objetos al pago de la deuda, fué lo suficientepara procurar al acreedor un derecho real, el derecho de hipoteca, sancionado por una acción in rem, que no es otra que la acción serviana amplificada, y que se le llamó cuasi-serviana o hipotecaria.








CARACTERES DEL DERECHO DE HIPOTECA

A).- Es un derecho real accesorio. Supone una deuda cuyo pago asegura. Poco importa, de otra parte, la naturaleza de la deuda: que sea civil o natural, puray simple, a término o condicional. La hipoteca puede asimismo garantizar una deuda futura; B).- Es un derecho indivisible. Esta indivisibilidad no tiene el mismo sentido que la de las servidumbres prediales, resultante de su naturaleza. Un copropietario puede hipotecar su parte indivisa. La indivisibilidad de la hipoteca está fundada en la presunta voluntad de las partes. Significa que la hipotecasubsiste toda entera sobre el bien gravado, aun cuando una parte de la deuda haya sido pagada, mientras se siga debiendo algo al acreedor.

COSAS SUSCEPTIBLES DE HIPOTECA

Todas las cosas susceptibles de ser vendidas pueden ser hipotecadas, sean ellas muebles o inmuebles. El principio se aplica a las cosas corporales y a la mayor parte de las cosas incorporales. Así, el propietario de una...