La modificaciones al Contrato de Locación

Voces: UNIFICACION CIVIL Y COMERCIAL ~ CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION ~ CONTRATO ~ LOCACION ~ CONTRATO DE OBRA ~ CONTRATO DE SERVICIOS ~ COMPRAVENTA ~ LEY APLICABLE ~ REPRESENTACION ~ PRECIO ~ MONEDA ~ MONEDA EXTRANJERA ~ FORMA DEL CONTRATO ~ LOCACION DE INMUEBLE ~ FORMA ESCRITA ~ OBJETO DEL CONTRATO ~ BIEN FUERA DEL COMERCIO ~ DERECHO ADMINISTRATIVO ~ CAPACIDAD ~ PERSONA HUMANA ~ PERSONACON DISCAPACIDAD ~ PROTECCION DEL INCAPAZ ~ PLAZO ~ LOCADOR ~ OBLIGACIONES DEL LOCADOR ~ USO Y GOCE ~ DESTRUCCION DE LA COSA ~ INCENDIO ~ EJECUCION DE ALQUILERES ~ DESALOJO ~ LOCATARIO ~ OBLIGACIONES DEL LOCATARIO ~ SUBLOCACION ~ CESION DE LA LOCACION ~ CONTRATO DE FIANZA ~ DERECHO DE RETENCION
Título: Las modificaciones al contrato de locación en el Código Civil y Comercial
Autor: LeivaFernández, Luis F. P.
Publicado en: Sup. Esp. Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Contratos en particular 2015 (abril), 21/04/2015, 71
Cita Online: AR/DOC/1133/2015
Sumario: I. Origen y contenido del contrato de locación en el Código Civil y Comercial de la Nación.— II. La locación se escindió del contrato de obra y del de servicios. Definición autónoma.— III. Remisión a las reglas de lacompraventa. Integración normativa.— IV. Facultades del representante.— V. El precio de la locación. El precio en moneda extranjera.— VI. Forma escrita del contrato de locación de inmueble.— VII. Continuadores de la locación.— VIII. Objeto de la locación.—IX. Locación de cosas fuera del comercio.— X. Aplicación de normas de derecho administrativo.— XI. Protección de incapaces y personas de capacidadrestringida.— XII. Pactos prohibidos en la locación habitacional.— XIII. Plazo máximo de la locación.— XIV. Unificación de los plazos mínimos cualquiera sea el destino.— XV. Locaciones excluidas del plazo mínimo legal.— XVI. Obligaciones del locador.— XVII. Frustración del uso o goce.— XVIII. Supresión de la resolución o redhibición por obscurecimiento.— XIX. Substitución de la regla sobre destrucciónde la cosa por incendio.— XX. Acción ejecutiva por cobro de alquileres.— XXI. Intimación previa al desalojo por falta de pago.— XXII. Obligaciones del locatario.— XXIII. Nueva obligación del locatario: entregar las constancias de pagos de servicios.— XXIV. Cesión y sublocación.— XXV. Continuación de la locación concluida.— XXVI. Resolución anticipada.— XXVII. Desalojo.— XXVIII. Caducidad de lafianza en las locaciones prorrogadas.— XXIX. Facultad de retención.
(*)
I. Origen y contenido del contrato de locación en el Código Civil y Comercial de la Nación
Todos los proyectos de reforma del Código Civil luego de la ley 17.711 propusieron reformas al contrato de locación, muchos de los cuales fueron objeto de mi estudio en sucesivos ensayos. (1)
Tanto en el Proyecto de Código Civil de 1998,como el ahora convertido en ley 26.994, me tocó la responsabilidad de proyectar las normas del contrato de locación. (2) Todos los derechos y deberes previstos en el Código Civil de Vélez Sarsfield y los contenidos la legislación vigente se encuentran subsumidos hoy en los arts. 1187 a 1226. Sin perder contenido se redujeron los 129 artículos del Código de Vélez Sarsfield (más los de la ley 23.091)a 39 artículos. (3)
II. La locación se escindió del contrato de obra y del de servicios. Definición autónoma
El art. 1493 del Código Civil de Vélez expresaba una definición única para tres contratos diferentes, la locación de cosas, la de obra y la de servicios, que sin embargo, sólo eran primos lejanos.
A semejanza de otras legislaciones —Vg. el Código Civil peruano de 1984—, y como lo previó elProyecto de Código Civil de 1998 para la República Argentina, el Código Civil y Comercial de la Nación regula a la locación de cosas como un contrato distinto al de obra y al de servicios.
La definición común a los tres contratos, consistía un anacronismo proveniente del derecho romano (4), criticado por múltiples razones (5) en particular porque el trabajo humano no es mercancía. (6)
El Código...