La operación o conducción de instalaciones

La operación o conducción de instalaciones

La operación o conducción de instalaciones se refiere a las tareas que tienen como objetivo o finalidad:

– que las instalaciones funcionen de forma adecuada
– que las instalaciones funcionen el tiempo previsto

La operación o conducción de instalaciones incluye las siguientes actividades:

– Puesta en marcha y desconexión (oapagado) de instalaciones

– Supervisión y monitorización de los parámetros básicos de operación de las instalaciones

– Operaciones de ajuste y control de los parámetros básicos de funcionamiento de las instalaciones

– inspección visual y supervisión del funcionamiento de instalaciones (detección de fugas de fluidos, identificación de ruidos sospechosos de disfuncionamientos, etc.)– inspección visual de goteras, filtraciones, humedades, aparición de grietas, estado de juntas, etc.

– lectura de contadores y otros elementos de medida

– aviso de averías

– control de entrada y salida de contratistas

– supervisión y comprobación de las reparaciones efectuadas por contratistas externos

– Gestión de llaves

– Ejecución de pequeñostrabajos de mantenimiento:

▪ sustitución de (algunas) luminarias, filtros, grifos, pomos puertas, etc.

▪ operaciones de engrase de (pequeños) elementos mecánicos

▪ pequeños repasos de pintura

▪ etc.

Una de las características básicas de la operación o conducción es que se lleva a cabo por personal que se encuentra de forma permanente en el edificio (o conjuntode edificios).

Dependiendo de la complejidad de las instalaciones, del tipo de actividad desarrollada en los edificios, y, por último, del horario de funcionamiento del/los edificio/s la conducción de instalaciones se lleva a cabo por personal con más o menos cualificación.

En cualquier caso, independientemente de la complejidad y la cantidad o dimensión de las instalaciones, lo que siemprese cumple es la siguiente afirmación:

"un buen mantenimiento empieza con una buena operación (o conducción)"

Mantenimiento de instalaciones

La “vida” de las instalaciones y equipos que conforman los sistemas técnicos de un edificio es limitada y durante este tiempo se encuentran sometidos a un proceso de envejecimiento y degradación a causa de su propio uso, las condiciones ambientales yla obsolescencia técnica y funcional, originada por avances tecnológicos o nuevos requerimientos de sus usuarios.

se define el concepto de mantenimiento como

"el control constante de las instalaciones así como el conjunto de trabajos de reparación y revisión necesarios para garantizar el funcionamiento regular y el buen estado de conservación de las instalaciones productivas, serviciose instrumentación de los establecimientos".

Al implementar programas o planes de mantenimiento, se pretende conseguir una adecuada conservación y/u optimización de los activos de la organización en una triple vertiente:

▪ Recursos patrimoniales (mantener el valor económico)

▪ Recursos económicos (optimizar los costes de funcionamiento)

▪ Recursos humanos (alcanzar unamayor productividad)

El hecho de no ofrecer el servicio de mantenimiento adecuado se refleja tanto en los incrementos de partidas presupuestarias, inversión en equipos y coste de reparaciones, como en aspectos más difícilmente cuantificables como es la disminución de productividad de los recursos humanos. En este sentido, como consecuencia de la ausencia o mal dimensionamiento del mantenimiento,algunos autores hablan del denominado “Coste de no-mantenimiento”

Hay que destacar la propia magnitud económica de los costes de explotación y mantenimiento. En efecto, diferentes fuentes indican que:

▪ los gastos directos anuales de mantenimiento totales de un edificio (mano de obra y materiales) no son inferiores en promedio al 5-10% del capital inmovilizado

▪ repartidos en...