La Prorroga Legal Arrendataria Gilberto Guerrero Quintero

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LA PRORROGA LEGAL ARRENDATARIA
Gilberto Guerrero Quintero
Docente Universidad Católica Andrés Bello
SUMARIO
I. Motivación. II. Anotación conceptual II. Características. 1. Es de orden público. 2.Obligatoria para el arrendador, 3. Facultativa para el arrendatario. 4. Facultativa para el arrendatario. 5. Aplicable sólo contratos por tiempo determinado. 6. Se concede solamente por un tiempo máximo. 7. Inmutabilidad de las obligaciones recíprocas. 8. Inadmisibilidad de la demanda por cumplimiento de contrato. IV. Consecuencias. l . En orden al tiempo. 2. Consecuencias de orden personal. 3. Enorden a las garantías dadas. V. Requisitos de la prórroga legal. 1. Origanarios o consustanciales. 2. Derivados o consecuenciales. VI. Prórroga legal y prórroga convencional. 1. Prórroga legal y el suprimido derecho de preferencia arrendaticia. 2. Contraste entre prórroga legal y convencional. 3. Prórroga convencional automática prefijada. 4. Prórroga automática prefijada con indicación de canondiferente. 5. Prórroga automática con tiempo diferente. 6. Prórroga automática con indicación de prórrogas sucesivas. VII. El artículo 1.618 del Código Civil y la prórroga legal. l. Motivación. 2.¿Quién determina las condiciones contractuales arrendaticias? 3. La inejecución de las obligaciones arrendaticias. 4. Lapso temporal para el ejercicio. VIII. Prórroga legal y desahucio. 1. El desahucioarrendatacio. 2. Clases de desahucio. IX Los artículos 1.599, 1.600, 1.601, 1.614 del Código Civil.
1. Motivación
La prórroga legal es uno de los derechos que, junto con el pago por consignación, la preferencia
ofertiva y el retracto legal, va a presentar las mayores discusiones en el ámbito arrendatacio,
fundamentalmente con ocasión de interpretar los artículos 39 de LAI que regula el derecho delarrendador a solicitar al arrendatario la devolución del inmueble al vencimiento de la prórroga
legal, en el caso de que el inquilinato llegare a alegar la "tácita reconducción" (arts.1.600 y
1.614, CC); así como el contraste en la praxis entre el artículo 38 de LAI en la parte que contem-
pla la misma como prórroga obligatoria para el arrendador y el artículo 40 eiusdem que frustra el
ejercicio de lamisma si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso
en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales; y no solo tales circunstancias
sino más interesante la previsión ex artículo 41 ibídem, puesto que cuando estuviere en curso la
prórroga legal a que se refiere el artículo 38, no se admitirán demandas de cumplimiento de
contrato de arrendamiento porvencimiento del término. ¿Cómo habrá de proceder el Juez para
admitir la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, cuando observe en
el contrato presentado por el demandante, que han transcurrido varios días desde el vencimiento
del término prefijado, y desde luego encuentra que allí procede la prórroga legal que, conforme
al artículo 39, que "opera de pleno derecho"? Y mástodavía, ¿qué hacer si el demandante alega
que el arrendatario no tiene derecho a la prórroga legal por encontrarse incumpliendo las
obligaciones contractuales o legales?
Ante tan interesante materia, nos permitimos a modo de motivación formular algunas
interrogantes: ¿Con la prórroga legal queda suprimido el derecho de preferencia arrendaticia?
¿Con la misma también se suprimió la tácitareconducción? ¿La prórroga legal es regulada única-

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mente por los artículos 38, 39, 40 y 41 de la presente Ley? ¿Han quedado tácitamente derogados
los artículos 1.599, y 1.618 del Código Civil? ¿La prórroga convencional no puede prevalecer
sobre la legal porque ésta opera de pleno derecho? Significa que ¿sin un contrato tiene una
duración determinada y prórrogas automáticas la prórroga legal hace...