La Segunda Venta De Inmueble

TEMA 2 La segunda venta de inmueble

El 15 enero 1954: D. Juan Antonio vende una finca rústica en documento privado a su hermano, con entrega del inmueble.
Fallecido su hermano, D. Juan Antonio vende por segunda vez la finca, ahora en documento público. El tercero inscribe su título en el RP. La viuda del hermano fallecido demanda a D. Juan Antonio por incumplimiento de su obligación comovendedor: Pide la resolución del contrato de compraventa, con la devolución del precio, los intereses y una indemnización por daños y perjuicios.
Para transmitir la propiedad es necesario el título (contrato de compraventa) y el modo (la entrega). Hay un documento privado, y no público, por lo que el modo es la entrega del inmueble. Hasta que no se de la entrega, no se es propietario. El hermanotenía el título. La entrega se puede hacer de forma espiritual (por medio de título público que equivale a la entrega) o la entrega material de la cosa.
El hermano del fallecido vende por segunda vez el inmueble a un tercero y éste quiere inscribirlo en el Registro de la Propiedad. El primero no inscribió, y por tanto el propietario sigue figurando el que vende. Por tanto al Registro de la Propiedadle llega la escritura pública, y por tanto deberá inscribir al vendedor. El registrador sólo deberá cotejar los libros del registro, y observar el documento que será de carácter público. Para inscribir es necesario un documento público (documento notarial o sentencia judicial, etc). Si el primer comprador hubiera querido inscribir, debería haber elevado el documento privado a documento público.Mirar Artículo 1280 y 1279 CC.
Los contratos son válidos cualquiera sea la forma en que se celebren, pero cualquiera de los contratantes puede compeler al otro para elevar el contrato a escritura pública.
El Art 34 Ley Hipotecaria: cuando la persona haya adquirido de un titular registral, que el título sea oneroso, que el otro haya inscrito en el Registro y el tercero sea de buena fe, seprotegerá a ese adquirente. Artículo 34 LH: “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro”. Como vemos se tienen que reunir 4requisitos, de los cuales 3 son objetivos. Ese segundo comprador está protegido por los artículos 32 y 34 LH. Esta es una protección del adquirente a non domino: no es una protección basada en la adquisición del título y modo. Es una protección que viene del registro, para dar seguridad jurídica.
¿Qué acciones tiene doña Ana (la viuda)? Como vemos, no va a poder adquirir el inmueble porque el terceroestá protegido, salvo que pruebe mala fe del tercero. Si prueba que había mala fe, podrá acudir a la acción declarativa de dominio a su favor. La acción declarativa de dominio vendrá acompañada de la impugnación de la inscripción registral (se deberá cancelar lo inscrito en el Registro). Se deberá inscribir la propiedad a su nombre. Artículo 38 LH: “A todos los efectos legales se presumirá quelos derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos. Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechosreales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero. En caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo o vía de apremio contra bienes inmuebles o derechos...