La vivienda en colombia
Páginas: 82 (20295 palabras)
Publicado: 18 de octubre de 2010
LA VIVIENDA EN COLOMBIA: Sus Determinantes Socio-Económicos y Financieros
Sergio Clavijo, Michel Janna y Santiago Muñoz
*
(Resumen) El objetivo de este trabajo es proporcionar una visión de conjunto del mercado hipotecario en Colombia y su relación con los principales determinantes que se encuentran a nivel internacional. Nuestras recomendaciones apuntan a examinar la cadena productiva yobtener un mejor entendimiento de las estadísticas “vitales” del sector vivienda y su relación con las condiciones crediticias. También presentamos un modelo simultáneo tendiente a explicar los ciclos de precios hipotecarios en Colombia durante el periodo 1990-2003. Por el lado de la demanda, encontramos que el metraje construido es bastante elástico al ingreso laboral de los hogares y al preciode la vivienda nueva, así como a la tasa de interés real. Por el lado de la oferta, se observó una elasticidad alta a los costos de construcción y un efecto riqueza moderado. Estos resultados son robustos a diferentes tipos de estimación.
Agosto de 2004
Clasificación JEL: Mercados Financieros (E44); Hipotecas (G21); Demanda por Vivienda (R21)
* / Miembro de la Junta Directiva yespecialistas del Departamento de Estabilidad Financiera del Banco de la República, respectivamente. Documento Presentado en “Taller sobre Financiación de Vivienda, Mercado de Capitales y Política Social” (Banco Mundial, Asobancaria y Gobierno Nacional, CartagenaColombia, Agosto 19 y 20 de 2004). Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad exclusiva de los autores. Agradecemos a Julio M. Silva,director de Desarrollo Urbano y Ambiental del DNP por su colaboración en la discusión de las estadísticas de vivienda y a Diego Vásquez por sus comentarios sobre la sección econométrica. E-mails: sclavive@banrep.gov.co o mjannaga@banrep.gov.co
2 I. Introducción
El mercado hipotecario, en particular el relativo a la vivienda, tiene dos atractivos analíticos en la coyuntura actual. Uno es decarácter internacional, como resultado del auge hipotecario que se vive hoy día en países como Estados Unidos (especialmente en ciudades como Nueva York, San Francisco, Seattle), Australia (Sydney), Gran Bretaña (Londres) y España (Madrid y Barcelona), entre otros.1 Dicho auge invita a repensar los temas relativos a: 1) La función de comportamiento del consumo/ahorro de los hogares; 2) Su preferencia poratesorar riqueza bajo la forma hipotecaria (frente a otras alternativas de ahorro financiero); y 3) El papel que deberían jugar las autoridades monetarias en la moderación de esta “inflación de activos hipotecarios”, tanto por su impacto sobre el ciclo económico como por su incidencia sobre “la inflación básica”. El segundo atractivo analítico es que Colombia atraviesa por una favorable coyunturaen materia de construcción (2003-2004), después del gran colapso hipotecario del periodo 1998-2001. Sin embargo, se trata de una recuperación frágil, en tanto ella no está apalancada en mayor crédito hipotecario, ni los volúmenes construidos reflejan puntos de saturación de la demanda por factores demográficos. A pesar de esto, se ha presentado un rápido incremento en los precios de venta final,especialmente durante 2004, lo cual habría empezado a desacelerar la demanda efectiva por vivienda, sobretodo en los estratos económicos altos. Por el lado de la demanda interna, se mezclan factores favorables como el “agotamiento” del inventario de vivienda disponible, resultante de la prolongada crisis hipotecaria, así como por la atracción de importantes capitales externos que vieneninvirtiendo en dicho sector. Este último componente externo tiene una doble explicación. De una parte, se trata de un fenómeno de arbitraje financiero, dados los bajos rendimientos en el exterior y el daño colateral que generó la caída de las bolsas de valores en los Estados Unidos durante
1
IMF (2003), Merrill Lynch (2004), The Economist (2004b).
3 los años 2001-2002. De otra parte, se cuenta...
Sergio Clavijo, Michel Janna y Santiago Muñoz
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(Resumen) El objetivo de este trabajo es proporcionar una visión de conjunto del mercado hipotecario en Colombia y su relación con los principales determinantes que se encuentran a nivel internacional. Nuestras recomendaciones apuntan a examinar la cadena productiva yobtener un mejor entendimiento de las estadísticas “vitales” del sector vivienda y su relación con las condiciones crediticias. También presentamos un modelo simultáneo tendiente a explicar los ciclos de precios hipotecarios en Colombia durante el periodo 1990-2003. Por el lado de la demanda, encontramos que el metraje construido es bastante elástico al ingreso laboral de los hogares y al preciode la vivienda nueva, así como a la tasa de interés real. Por el lado de la oferta, se observó una elasticidad alta a los costos de construcción y un efecto riqueza moderado. Estos resultados son robustos a diferentes tipos de estimación.
Agosto de 2004
Clasificación JEL: Mercados Financieros (E44); Hipotecas (G21); Demanda por Vivienda (R21)
* / Miembro de la Junta Directiva yespecialistas del Departamento de Estabilidad Financiera del Banco de la República, respectivamente. Documento Presentado en “Taller sobre Financiación de Vivienda, Mercado de Capitales y Política Social” (Banco Mundial, Asobancaria y Gobierno Nacional, CartagenaColombia, Agosto 19 y 20 de 2004). Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad exclusiva de los autores. Agradecemos a Julio M. Silva,director de Desarrollo Urbano y Ambiental del DNP por su colaboración en la discusión de las estadísticas de vivienda y a Diego Vásquez por sus comentarios sobre la sección econométrica. E-mails: sclavive@banrep.gov.co o mjannaga@banrep.gov.co
2 I. Introducción
El mercado hipotecario, en particular el relativo a la vivienda, tiene dos atractivos analíticos en la coyuntura actual. Uno es decarácter internacional, como resultado del auge hipotecario que se vive hoy día en países como Estados Unidos (especialmente en ciudades como Nueva York, San Francisco, Seattle), Australia (Sydney), Gran Bretaña (Londres) y España (Madrid y Barcelona), entre otros.1 Dicho auge invita a repensar los temas relativos a: 1) La función de comportamiento del consumo/ahorro de los hogares; 2) Su preferencia poratesorar riqueza bajo la forma hipotecaria (frente a otras alternativas de ahorro financiero); y 3) El papel que deberían jugar las autoridades monetarias en la moderación de esta “inflación de activos hipotecarios”, tanto por su impacto sobre el ciclo económico como por su incidencia sobre “la inflación básica”. El segundo atractivo analítico es que Colombia atraviesa por una favorable coyunturaen materia de construcción (2003-2004), después del gran colapso hipotecario del periodo 1998-2001. Sin embargo, se trata de una recuperación frágil, en tanto ella no está apalancada en mayor crédito hipotecario, ni los volúmenes construidos reflejan puntos de saturación de la demanda por factores demográficos. A pesar de esto, se ha presentado un rápido incremento en los precios de venta final,especialmente durante 2004, lo cual habría empezado a desacelerar la demanda efectiva por vivienda, sobretodo en los estratos económicos altos. Por el lado de la demanda interna, se mezclan factores favorables como el “agotamiento” del inventario de vivienda disponible, resultante de la prolongada crisis hipotecaria, así como por la atracción de importantes capitales externos que vieneninvirtiendo en dicho sector. Este último componente externo tiene una doble explicación. De una parte, se trata de un fenómeno de arbitraje financiero, dados los bajos rendimientos en el exterior y el daño colateral que generó la caída de las bolsas de valores en los Estados Unidos durante
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IMF (2003), Merrill Lynch (2004), The Economist (2004b).
3 los años 2001-2002. De otra parte, se cuenta...
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