la vivienda en los sismos

El financiamiento de vivienda
en México

Priscilla Connolly

1. PLANTEAMIENTO GENERAL

en México ha sido tratada en un buen
número de estudios.1 Sin embargo, la mayoría de ellos se ha
centrado en el análisis de sus alcances sociales y de sus funciones
políticas y económicas, dejando de lado la evaluación de las operaciones financieras en sí. En particular, la eficiencia financiera y elflujo de subsidios de las instituciones y programas no se han
contemplado. Tampoco existen muchos estudios que permitan
entender el funcionamiento de los mercados habitacionales. Es
escasa la información sobre las transacciones inmobiliarias en el
sector habitacional, sobre todo en los mercados secundarios, es
decir los de la vivienda usada. Es, por lo tanto, difícil estimar el
impacto dela política financiera en el mercado habitacional, ya que
se desconocen los efectos de filtración —inclusive la migración
intraurbana es poco estudiada-, la trayectoria de los precios y su
sensibilidad a los cambios macroeconómicos, etc.
Sin poder superar todas estas deficiencias, el análisis que sigue
LA POLÍTICA HABITACIONAL

1 Por ejemplo, coPEVI, 1977; Garza y Schteingart, 1978;Connolly, 1990;
Coulomb, 1990; Barragán, 1994; Alvarez y otros, 1996; García y otros, 1997.

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PRISCILLA CONNOLLY

pretende complementar los estudios existentes abordando dos
aspectos fundamentales de la política financiera de vivienda, a
saber: a) el funcionamiento financiero de los programas, incluida
la cuestión de los subsidios y b) el impacto de los programas en las
formas comercialesde provisión de vivienda; aspecto que, por
cierto, ha llamado más la atención de los investigadores.
En relación con el primer punto, el funcionamiento financiero
se entiende, primero, en términos de los procesos a través de los
cuales el ahorro de la sociedad se canaliza hacia la producción
habitacional. El tema es, entonces, ¿cómo se han institucionalizado
los procesos de financiamientohabitacional? y ¿con qué efecto? La
pregunta se puede reducir a la siguiente: ¿el ahorro de quién
financia la vivienda de quién? No hay tantas respuestas posibles.
O bien los ahorradores financian su propia vivienda y quedan a
mano; o los ahorradores ricos financian la vivienda de los menos
ricos; o bien, los ahorradores menos ricos financian la vivienda de
los ricos. Desde luego, los máspobres cuyas necesidades habitacionales son mayores, por definición, tienen una prácticamente nula
capacidad de ahorro. En estos términos, es necesario evaluar si las
instituciones financieras de vivienda realmente logran más de lo
que pueden alcanzar los individuos que ahorran para su vivienda
guardando los billetes debajo del colchón, comprando tabiques o
participando en sistemas informales deahorro como las tandas.
En términos similares debe abordarse la cuestión del subsidio:
¿Quién subsidia a quién? La medición del subsidio suele reducirse
a la diferencia entre las tasas de interés cobradas a los acreditados
y el costo promedio de captación del dinero, sin distinción entre los
diferentes tipos de operaciones de pasivo. Pero existen muchas
otras instancias de subsidio que nofiguran en la contabilidad
financiera de un programa habitacional determinado, aunque influyen en ésta y, por lo tanto, deben tomarse en cuenta. Ejemplos
de esta clase de subsidios son la canalización de fondos fiscales o
públicos para:

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EL FLNANCIAMIENTO DE VIVIENDA EN MÉXICO

a) descargar al usuario de una parte del precio de la vivienda;
b) entregar sin costo el terreno a losusuarios, o a bajo costo;
c) no cobrar a los usuarios la urbanización de los terrenos, o
hacerlo a precios bajos;
d)otorgar exenciones fiscales;
e) asumir la cartera vencida de los bancos cuando fallan los
mecanismos de recuperación crediticia.
Estas formas de subsidio varían de un programa a otro y deben
analizarse en relación con el funcionamiento detallado de cada
proyecto habitacional....