Las Figuras Intermedias Entre Los Derechos Reales Y Los Derechos De Crédito.

3.- LAS FIGURAS INTERMEDIAS ENTRE LOS DERECHOS REALES Y LOS DERECHOS DE CRÉDITO.
Se afirma por la doctrina que existen una serie de situaciones jurídicas intermedias o a mitad de camino entre los Derechos de Crédito y los Derechos Reales, entre ellas las siguientes.

3.1.- EL “IUS AD REM” (Derecho a la cosa).
Su concepto aparece en la Baja Edad Media en el ámbito del Derecho Feudal. El Feudoera un Derecho concedido al vasallo o feudatario por el señor feudal. Ese Derecho sobre los bienes del feudo, era un Derecho Real, que solo adquiría el feudatario cuando el señor feudal realizaba el acto solemne de la investidura, pero a veces se daban situaciones en las que el señor feudal hacía una investidura simbólica que no llevaba aparejada la toma de posesión de esos bienes por elfeudatario, en cuyo caso el feudatario tenía un “IUS AD REM”, que designa a la situación jurídica en que se encuentra quien tiene un título que le da Derecho a adquirir una determinada cosa, aún cuando no ha obtenido todavía el Derecho Real mediante la necesaria toma de posesión de la cosa. En definitiva, el “IUS AD REM”, es una expectativa de Derecho.

Esta figura perduró durante le Edad Moderna, perocon la codificación esta figura entró en crisis y la mayor parte de la doctrina europea se mostró reacia a admitir esta figura intermedia entre el Derecho Real y el Derecho de Crédito.

No obstante en la actualidad se han hecho ciertos intentos de resucitar esta figura, sobre todo en el ámbito registral, cuando se constituye válidamente un Derecho Real sobre un bien inmueble, pero no se puedeproceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad por cualquier razón, por ej., por defectos en los documentos aportados.
Se afirma entonces que el titular de ese Derecho Real tiene un Derecho en vías de inscripción, que es un “IUS AD REM”.

Por tanto, el “IUS AD REM”, es la protección a la expectativa de adquisición de un Derecho Real que todavía no ha quedado perfeccionado por faltaralgunos de los elementos que requiere la ley.
Se ha citado como ej., de “IUS AD REM” en la actualidad el contrato de Compraventa con pacto de reserva de dominio en el que el vendedor tras la entrega de la cosa comprada se reserva la propiedad de la cosa vendida hasta que el comprador le haya pagado la totalidad del precio, mientras que no pague el comprador, este tiene un “IUS AD REM” sobre la cosa.3.2.- LA OBLIGACIÓN “PROPTER REM” (A causa, como consecuencia de la cosa).
La titularidad de ciertos Derechos Reales puede ir acompañada en ocasiones de ciertos deberes a cargo del titular de ese Derecho Real, consistentes en la obligación que asume ese titular de realizar ciertas prestaciones a favor de uno o varios sujetos determinados.
A estas obligaciones se las denominan “PROPTER REM” ó“OB REM”, que son obligaciones derivadas a consecuencia de la cosa, porque la condición de deudor que asume el titular de ese Derecho no nace de un contrato, sino que va directamente unida a la titularidad de un determinado Derecho Real, de manera que si esa titularidad cambia por pasar a otro sujeto será este el nuevo obligado. Por ello, las obligaciones “PROPTER REM”, son obligaciones decarácter personal, caracterizadas por recaer en la persona de que en cada momento sea titular de un Derecho Real sobre un determinado bien.
Por tanto, el deudor se determina no en razón de un contrato, sino en relación con la titularidad real de un bien.
Ej., el art. 395 CC en materia de comunidad de bienes dispone que el copropietario o comunero de un bien está obligado a contribuir a los gastos deconservación de la cosa, de manera que si transmite su parte de cuota, esa obligación se transmite al nuevo adquirente.
El art. 500 CC dispone la obligación del usufructuario de hacer en la cosa las reparaciones ordinarias de conservación.
En el caso de la propiedad horizontal son obligaciones “PROPTER REM”, las diversa obligaciones y deberes asumidas por los dueños de pisos y locales,...