Las obligaciones propter rem

LAS OBLIGACIONES “PROPTER REM”
1. INTRODUCCION
2. APROXIMACIONES
Etimológicamente el concepto obligación ambulatoria (del latín ambulare, ambulo: andar, pasear) o propter rem (cerca de o por causa de la cosa) hacen referencia a que el obligado a una determinada prestación no es fijo y determinado sino que viene establecido por quién sea el titular en cada momento del derecho real.
Lafrontera entre derechos reales y personales no aparece tan nítida, ya que a veces ambas figuras se entrecruzan de tal forma que si a un derecho real le caracteriza un contenido negativo, en el sentido de imponer a los sujetos ajenos al derecho real obligaciones de no hacer, hay casos en los que frente a ese contenido general negativo y propio del derecho real se impone una obligación de hacer. Esen esa vertiente que se habla de obligaciones propter rem.1
Es necesario distinguir:
* La Titularidad Ob Rem: Es aquella titularidad de dominio o derecho real de la que se trae causa por ser titular de otro bien. Por ejemplo, en la propiedad horizontal la titularidad de los elementos privativos conlleva a su vez una titularidad sobre los elementos comunes.
* Las Obligaciones Propter Rem:Estas se dan cuando la titularidad de un bien impone una obligación. Así por ejemplo en propiedad horizontal la titularidad de un elemento privativo conlleva un derecho de crédito a favor de la comunidad para sufragar los gastos propios de esta.
Otras aclaraciones y aproximaciones:
A. La Propiedad y los Derechos Reales Limitativos del Dominio
El derecho de Propiedad es el derecho real decontenido pleno, ya que atribuye a su titular la más amplia potestad o señorío sobre una cosa. En el Código Civil aparece regulado en el título II del Libro segundo que principia por el artículo 348 cuyo tenor literal dice: "La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor dela cosa para reivindicarla".
La definición legal es criticada por que ofrece un concepto individualista del derecho de propiedad sin hacer referencia a las concepciones colectivas. Por otro lado, se critica también por que parece definir la propiedad como una suma de facultades sobre la cosa. La propiedad no se puede definir como una suma de facultades sino que habría que definirla como uncentro unitario de inserción de facultades sobre la cosa. Esas facultades serían facultades de libre disposición (transmisión de la cosa), de libre aprovechamiento (uso y disfrute), y de exclusión.2
B. Derechos Reales in Faciendo y Obligaciones Propter Rem
Como ya se ha dicho, excepcionalmente, hay casos de derechos reales que imponen a ciertos sujetos deberes de contenido positivo. En talescasos según algunos autores, más que derechos reales puros y simples, se trata de relaciones complejas en las que existen obligaciones que son accesorias del derecho real o están ligadas o coordinadas con él, con la particularidad de que esas obligaciones recaen sobre el respectivo sujeto pasivo en razón de que es titular de otro derecho real sobre la cosa, y que para distinguirlas de todas aquellascuyo sujeto esta determinado nominatim ( o sea, que esta personalmente obligado), se denominan “obligaciones propter rem”. Otros autores sostienen que tales facultades del titular del derecho real constituyen simplemente un verdadero “derecho real in faciendo” que grava directamente la cosa y sólo mediatamente a su propietario, en tanto en cuanto éste se encuentra en relación con aquélla.3. DEFINICION
Las obligaciones Propter Rem tienen todas las características de una obligación civil, aun cuando se encuentran vinculadas a los Derechos Reales. En esta clase de obligaciones el deudor nace, necesariamente, como determinado, pero es posible que finalmente, al cumplirse la obligación, ella sea exigida a una tercera persona, inicialmente indeterminable que, en ese momento, tendría...