Las tasaciones en el mercado de inmuebles de inversion y su transparencia

LAS TASACIONES EN EL MERCADO DE INMUEBLES DE INVERSION Y SU TRANSPARENCIA ¿Cuál es el punto de vista que debería regir los principios de anticipación que un Tasador profesional utilizará para obtener aproximar el Valor Razonable (Fair Value) de un inmueble de Inversión? El Valor Razonable (Fair Value) se define en las I.F.R.S. (Normas Internacionales de Información Financiera N.I.I.F.) como: “Elmejor precio que razonablemente se pueda obtener por parte del vendedor y el precio más ventajoso que sea razonablemente posible para el comprador”. Y apostilla: En la mayoría de los casos el Valor Razonable (Faire Value) será el Valor de Mercado. La aproximación al Valor Razonable (Fair Value) en un inmueble de inversión no es un asunto baladí, ya que puede realizarse desde dos puntos de vistaen los que se defienden posiciones económicas directamente opuestas y, en ambos casos, es el conocimiento y la independencia del Tasador inmobiliario el que podría acercar las posiciones de ambas partes. El punto de vista del propietario o posible vendedor suele tender de manera natural a situarse en el rango más alto, o por encima, de los precios que se están produciendo en operacionesexistentes en el mercado de venta. Esto sucede habitualmente con independencia de que ciertas características o restricciones que afecten al inmueble en particular puedan aconsejar a un Tasador independiente en su trabajo, corregir el Fair Value aplicable a dicha propiedad. Los Tasadores que visitan o valoran multitud de inmuebles saben bien que los precios de oferta existente en Inmuebles de inversiónsuele ser tan heterogénea como puedan ser las circunstancias contractuales y restricciones de los mismos, y por tanto, difícilmente comparable con un cierto rigor si no se aplican paralelamente varios métodos de valoración. Por otro lado, los intermediarios en las ventas se encuentran presionados por razonar un precio que permita cerrar una transacción, objetivo mercantil prioritario, y manteneruna opinión distinta a la del vendedor, que pudiera motivar que la resistencia de este a realizar la operación. Por otro lado, para un comprador, un inversor o un prestamista inmobiliario, que suelen trabajar descontando el futuro, es natural que la aversión al riesgo tienda a sobrestimar la probabilidad de que se produzcan descensos en el Valor de Mercado futuro del Inmueble que compra y, por elcontrario, tienda a infraponderar la magnitud de los incrementos del mismo. Es decir, tanto el comprador como el inversor y el prestamista, son prudentes por naturaleza. Todos ellos necesitan información sobre las alternativas actuales en el mercado pero, en mayor medida, necesitan puntos de vista expertos sobre las expectativas de evolución de los flujos de renta futuros a conseguir con losinmuebles y, sobre todo, de la revalorización futura en el precio de los inmuebles que pretenden comprar, invertir o tomar como garantía de un préstamo. Sin olvidarse de los costes futuros, necesitan tener también una valoración técnica de aquellas circunstancias específicas que afectan a cada inmueble analizado, ya que éstas

podrán originar diferentes costes económicos futuros a los que deberáatender con un detrimento de la rentabilidad bruta anticipada. En resumen; en una negociación razonable mientras un comprador, un inversor o un prestamista adoptan de manera natural una postura prudente al sopesar y comparar las alternativas disponibles y las estimaciones futuras, en orden a conseguir el precio más ventajoso que sea razonablemente posible, un vendedor simplemente buscará alcanzarel mejor precio que razonablemente pueda obtener y ambas cosas no significan lo mismo. Dicho esto es conveniente hacerse las siguientes preguntas: ¿Es razonable pensar que tanto un Tasador Independiente como un Intermediador de Ventas se aproximarán de igual manera a un Fair Value? ¿Estarán en lo cierto los que refutan el modelo contable a Valor Razonable aduciendo que la aplicación real por los...