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Pluralidad de hipotecas: una misma cosa puede ser hipotecada varias veces, pero el deudor debe advertir al segundo acreedor que la cosa ya está hipotecada, sino incurre en un delito público.

El problema está en ¿Cómo se ejecuta la hipoteca con varios acreedores?

Usamos el principio “prior interpone potior in iure” (el primero en el tiempo es el mejor para el derecho)

La hipoteca másantigua (la que se haya constituido antes), tiene un mayor derecho.

El segundo acreedor o sucesivos acreedores pueden colocarse en el lugar del primer acreedor ejercitando un derecho “derechote ius offerendi” (pueden ofrecer al primero el pago de su hipoteca, y al quedar esta extinguida, el segundo pasa a ser el primero)

Esto se hacía porque el segundo y sucesivos sólo tenían derecho a lossuperfluo, sino se quedaban sin nada.

Existen unas hipotecas privilegiadas que son las hipotecas legales, y las hipotecas que se recogen en documento público o las confeccionadas por los notarios.

Estas hipotecas, son privilegiadas y preferentes a las demás, aunque sean posteriores.







La hipoteca puede constituirse sucesivamente a favor de varios acreedores. Esta concurrenciade varias hipotecas se rige por el principio de la prioridad temporal. Las hipotecas se ordenan según la fecha de su constitución y, una vez realizada la venta de la cosa hipotecada, cobra el primer acreedor; con lo que queda el segundo, y así sucesivamente hasta agotar el precio obtenido. Si el acreedor preferente agota la hipoteca al proceder la venta y entonces los otrosacreedores posteriores quedaban sin garantía. No existe en derecho romano un sistema de registro público de hipotecas. Por ellos se prefería el régimen de la garantía personal que ofrecía una mayor seguridad a los acreedores. Una derogación al principio de la prioridad temporal se da cuando concurren las llamadas hipotecas privilegiadas. Pueden ser convencionales, como la que se da sobre la cosacomprada con dinero prestado, o a favor del fisco; o legales, a favor del acreedor refaccionario o que presta dinero para construir, o la que recae sobre los bienes del tutor o del marido. El emperador León establece que se prefieren las hipotecas construidas con intervención del notario en documento público. Justiniano equipara a esta hipoteca el documento firmado por tres testigos.Puede darse uncambio de prioridad de las hipotecas, por la subrogación convenida de un acreedor en lugar de otro anterior (successio in locum). El acreedor posterior ofrece a otro anterior o preferente la cantidad garantizada (ius offerendi) para ocupar su lugar.

Pluralidad de hipotecas.

A diferencia de la prenda, que al requerir la posesión sólo puede constituirse a favor de una persona, lahipoteca puede constituirse sucesivamente a favor de varios acreedores. Esta concurrencia de varias hipotecas se rige por el principio de la prioridad temporal.

Se ordenan según la fecha de su constitución, una vez realizada la venta de la cosa hipotecada cobra el primer acreedor, luego el segundo y así sucesivamente. Podía darse el caso de cobrar el primer acreedor y agotar la hipoteca, con lo quelos demás acreedores se quedaban sin cobrar, por eso se prefería un régimen de garantía personal. En derecho romano no existe un sistema de registro de hipotecas, por lo que el sistema presentaba diversas dificultades.






Hipotecas Comunes e Hipotecas Privilegiadas. Las hipotecas comunes son aquellas que a la hora de ejecutar el bien afecto a la garantía se someten a las reglasordinarias, de forma que si sobre esa misma cosa recaen varias hipotecas se ordenarán siguiendo un criterio temporal ("prius in tempore, potior in iure"). Las hipotecas privilegiadas son las que no se someten a la prioridad temporal; son las llamadas hipotecas tácitas, es decir, las que no necesitan un acto expreso de constitución; cabe pensar si más que hipotecas son, más bien, créditos legalmente...