leccion 15: las servidumbres

LECCIÓN 15ª

1

LECCIÓN 15ª. LOS DERECHOS REALES LIMITADOS.
1) Los derechos reales de goce, uso y disfrute.
1.1. El usufructo.
El usufructo es el derecho real limitado de carácter temporal que autoriza a su
titular (el usufructuario) a usar y disfrutar todas las utilidades que resultan del normal
aprovechamiento de una cosa perteneciente a otro (el “nudo propietario”), con arreglo a
sunaturaleza, y con obligación de restituir a su término, bien la misma cosa, bien, en
ciertos casos especiales, su equivalencia.
El usufructo puede recaer sobre cualquier cosa, mueble o inmueble, y sobre
cualquier derecho de contenido patrimonial (p. ej., derechos de crédito, acciones,
dinero, etc.). En la práctica son bastante frecuentes los usufructos que recaen sobre todo
un patrimonio osobre una parte alícuota del mismo (son los llamados “usufructos
universales”).
Puede constituirse por ley (p. ej., el usufructo legal del cónyuge viudo, que
constituye su legítima), por contrato, por testamento o por usucapión.
El usufructo es, por su propia esencia, un derecho temporal. Si no se establece
otra cosa, tiene carácter vitalicio (es decir, se extingue con la muerte delusufructuario).
Si se constituye en favor de una persona jurídica, su duración máxima es de treinta años.
1.2. Los derechos de uso y habitación.
El derecho real de uso da derecho a percibir de los frutos de una cosa ajena los
que basten para cubrir las necesidades del usuario y de su familia. El derecho real de
habitación atribuye a su titular la facultad de ocupar en una finca ajena las estanciasnecesarias para sí y para las personas de su familia. Ambos derechos tienen en común su
carácter personalísimo, por lo que su titular no puede transmitirlos a un tercero. Para su
regulación, se aplica supletoriamente el régimen del usufructo.
1.3. Las servidumbres.
La servidumbre es un derecho real que un sujeto tiene sobre una finca ajena y
que le permite servirse de ella en algún aspectoconcreto.
Las servidumbres pueden ser de diferentes tipos:
a) Se denomina “servidumbres prediales” (de “predio”, que es sinónimo de
“finca”) a aquéllas que se establecen en beneficio de una finca a la que se denomina
“predio dominante”. La finca gravada por la servidumbre se denomina “predio
sirviente”. En este tipo de servidumbres, la titularidad del derecho de servidumbre es
inseparable de lapropiedad sobre el predio dominante (no se puede enajenar, embargar
o hipotecar de forma independiente). Ejemplos de servidumbres prediales –que son las
más frecuentes en la práctica- son la de paso, la de luces y vistas, la de acueducto, etc.
En las “servidumbres personales”, la servidumbre se establece en beneficio de
un sujeto determinado, y no de una finca; por ello, pueden ser transmitidas,gravadas o
embargadas de forma independiente (p. ej., la servidumbre de publicidad).
b) Son “servidumbres positivas” las que imponen al propietario del predio
sirviente la obligación de tolerar algo que, de no existir la servidumbre, podría impedir
(p. ej., la servidumbre de paso o la de acueducto). Las “servidumbres negativas”
prohíben al dueño del predio sirviente hacer algo que, de noexistir la servidumbre,
podría realizar libremente (p. ej., la servidumbre que impide al propietario construir por

LECCIÓN 15ª

2

encima de cierta altura: servidumbre de “altius non tollendi”). La diferencia es relevante
a efectos de determinar el inicio del plazo de una posible usucapión (art. 538).
c) Las “servidumbres aparentes” se revelan de forma continua a través de signosexteriores, por lo que afectan a cualquier adquirente del predio sirviente aunque no
hubieran sido publicadas en el Registro de la Propiedad (p. ej., la servidumbre de luces
y vistas, o la que se refiere al paso de cables o conducciones aéreas, etc.). En cambio,
las “servidumbres no aparentes” no presentan indicio exterior alguno de su existencia,
por lo que sólo afectan al tercero adquirente si...