Locación

Locación
 
a) Antecedentes
 
Siguiendo lo desarrollado históricamente por el Derecho Romano, Vélez estableció en su Código el contrato de locación, reglamentando en forma conjunta la locación de cosas, la locación de servicios y la locación de obras.
Según el artículo 1493 del Código Civil, “habrá locación cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de unacosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero. El que paga el precio, se llama en este Código locatario, arrendatario o inquilino, y el que lo recibe locador o arrendador. El precio se llama también arrendamiento o alquiler”.
Ésta fue la forma elegida por Vélez, que contempla las tres variantes posibles decontratos de locación, es decir la “locación de cosas”, la “locación de obra” y la “locación de servicios”, su aplicación práctica no generó, en los muchos años que rigió esta disposición, grandes controversias, sólo se conocen disputas o discusiones tendientes a determinar el punto de separación en casos complejos, entre el contrato de locación de servicios y el de locación de obra, los que fueronresueltos tanto por la doctrina como por la jurisprudencia, sin mayores esfuerzos. Con la irrupción del Derecho Laboral y por el carácter de sus disposiciones, el contrato de locación de servicios, en el cual el prestador resulta ser una persona física, fue perdiendo progresivamente aplicación al ser absorbido o comprendido en la gran mayoría de las situaciones por la Ley de Contrato deTrabajo [1].
Resulta de nuestro mayor interés la locación de cosas y más específicamente la locación de cosas inmuebles ubicadas en zonas urbanas, para lo cual además de la normativa general establecida en el Código Civil, se sancionó posteriormente la Ley n° 23.091, denominada “Ley de Locaciones Urbanas”, en la que se establecen las particularidades y condiciones a las que deben sujetarse las partes quedecidan realizar un contrato de locación de inmuebles ubicados en el radio urbano [2].
Con la sanción del Nuevo Código Civil y Comercial se abandona esta tradición histórica, o sistematización tripartita y se establece en forma separada el contrato de “locación de cosas” que incluye a las cosas muebles e inmuebles procediéndose mediante la derogación de la Ley 23.091 [3], a consolidar laregulación de este contrato en forma sistemática en el cuerpo del Código. Luego se legisla en el “contrato de obra” y el “contrato de servicios”, pero dejando de lado la utilización del concepto de locación, estableciendo disposiciones propias para ambos contratos.
 
b) Disposiciones generales del Código Civil y Comercial, en relación con la Ley de Locaciones Urbanas (Ley 23.091)
 
Así en función de loseñalado, corresponde tratar en este punto al contrato de locación de cosas. Según el art. 1187 del Código Civil y Comercial, es definido como: “Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto delcontrato de compraventa”.
El contrato de locación implica que el locador (propietario o no del bien) le otorga al inquilino o locatario el uso y goce de una cosa por un tiempo determinado a cambio de un canon en dinero.
Sus principales características consisten en ser un contrato.
 Consensual, debido a que para su perfeccionamiento sólo se requiere el consentimiento de las partes.
 Bilateral,dado que ambas partes, locador y locatario, poseen obligaciones a su cargo.
 Oneroso: las obligaciones que nacen son recíprocas o interdependientes y de carácter pecuniario.
 Conmutativo, dado que las prestaciones de las partes son ciertas y conocidas, y deben guardar entre sí una adecuada relación de proporcionalidad o de cierta equivalencia.
 De tracto sucesivo, porque las prestaciones son...