lura in de aliena

LA ENFITEUSIS: ASPECTOS BÁSICOS DE ESTA INSTITUCIÓN

José Antonio González Martínez
Profesor Asociado Universidad Miguel Hernández

Sumario: I. Introducción.- II. Concepto y clases.- III. Evolución de la Enfiteusis en la
historia: Roma.- IV. Bibliografía.

Revista de la Facultad de Ciencias Sociales y Jurídicas de Elche
Volumen I – Número 4 – Enero de 2009 – págs. 251-267 - ISSN:1886-6611

LA ENFITEUSIS: ASPECTOS BÁSICOS DE ESTA INSTITUCIÓN

Sumario: I. Introducción.- II. Concepto y clases.- III. Evolución de la Enfiteusis en la
historia: Roma.- IV. Bibliografía.

Resumen: La enfiteusis se incluye entre los llamados derechos reales, en cuanto que, como se
verá, consiste en un derecho relativo a una cosa - bien inmueble, ejercido al menos por dos
sujetos, uno de loscuales ostenta al menos su uso y disfrute. La enfiteusis es una institución de
derecho griego que significa “hacer plantaciones”. A pesar de que esta locución jurídica procede
del griego, este nombre no le fue dado en Grecia, sino en Roma.

Palabras clave: cosa, iure emphiteotico, derechos reales.

I. Introducción.
En el sentido jurídico, cosa es todo ente o porción limitada del mundo externoal sujeto,
al que el pensamiento social, por sus condiciones de utilidad, accesibilidad, apropiabilidad y
relativa escasez, ha reglado las condiciones de aprovechamiento o enseñoramiento para evitar o
solucionar los eventuales conflictos de intereses entre los sujetos.
El vocablo latino res (cosa) aparece usado en Derecho Romano, fundamentalmente, en
dos sentidos:
a) restrictivo: coincidecon la definición arriba dada de cosa en la materialidad o
corporeidad.
b) lato: comprende no sólo las cosas corporales sino también otras incorpóreas que
aparecen reducidas a los iura, o derechos, tanto los reales (con excepción de la
propiedad) como los personales.
Los derechos reales son los derechos sobre las cosas (res – rei), y llevan consigo una
relación directa entre la persona y lacosa; el que tiene el derecho real tiene un derecho llamado
por los romanos erga omnes (frente a todos). El conjunto de derechos reales y derechos
personales u obligacionales conforman los llamados derechos patrimoniales con contenido
económico, frente a una serie de derechos con contenido ético o social (derecho al honor,
derecho de situación familiar, etc.).

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Suele caracterizarse alderecho real como un señorío inmediato (esto es, sin la
intermediación de otra persona) sobre una cosa. Hemos hablado de una directa relación entre el
sujeto y la cosa, en contraposición con el derecho personal, consistente en una relación entre dos
personas determinadas, un sujeto activo (por que le compete una acción), y otro pasivo (porque
le toca padecer el ser constreñido al cumplimientode una prestación).
Dentro de los derechos reales cabe distinguir entre:
a) absolutos o iura in re: propiedad o dominio.
b) limitados o iura in re aliena: son derechos sobre cosa ajena, y son limitados porque
abarcan sólo una parte específica del bloque de facultades constituido por el
dominio. A su vez, dentro de estos, encontramos las servidumbres (prediales y
personales) y los derechosreales pretorianos.
Históricamente la enfiteusis ha oscilado entre uno y otro, y aún se discute, si en la
actualidad el código civil recoge uno u otro.
La enfiteusis se incluye entre los derechos reales pretorianos, así llamados porque tuvieron su
origen en la protección dada por el pretor a determinadas relaciones y se dividen en dos grupos:
a) derechos reales de goce y disfrute: como laenfiteusis y las superficies, que
constituyen una superación del rígido concepto de dominium, pues se estructuran,
más que como derechos reales limitativos del señorío del propietario, como señorío
prevalente sobre el de éste último.
b) derechos reales de garantía: con la fiducia, prenda e hipoteca.

II. Concepto y clases.
Es un derecho real ó contrato por virtud del cual el propietario de una...