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Artículo 23. Gastos deducibles y reducciones.

1. Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros
los gastos siguientes:

a) Todos los gastos necesarios (Regla general: todo lo que haya sido necesario gastar para obtener el rendimiento del alquiler será gasto deducible) para la obtención de los rendimientos. Se considerarán gastos necesarios para laobtención de los rendimientos, entre otros (no es una lista cerrada), los siguientes:
1.º Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien,
derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de
financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble. El importe total a deducir por estos gastos no podráexceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos (o sea que si tengo un piso del que he cobrado 3000 euros de alquiler en un año completo y de intereses de hipoteca he pagado 4000, hacienda me dejará poner como gasto 3000 euros, hasta que el resultado sea cero. Pero no más) El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes de acuerdo con lo señalado eneste número 1.º
2.º Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales,
cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos
computados o sobre el bien o derecho productor de aquéllos y no tengan carácter
sancionador. (El tipico, el IBI)
3.º Los saldos de dudoso cobro en las condiciones que se establezcan
reglamentariamente.
4.º Lascantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales.

b) Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes
cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que
reglamentariamente se determinen. Tratándose de inmuebles, se entiende que la
amortización cumple el requisito de efectividad si no excede delresultado de aplicar el 3 por
ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor
catastral, sin incluir el valor del suelo. (El gasto por amortización suele ser habitualmente el más grande a deducir y es importante tener en cuenta que para calcularlo se tiene que descontar el valor del suelo. Cuando se calcula según el valor catastral, en el recibo del IBIsuele aparecer con el valor desglosado entre valor del suelo y valor de la construcción. Cuando el valor de compra es mayor al catastral, para calcular este 3% usamos el porcentaje entre suelo y construcción que aparece en el IBI y luego se aplica sobre el valor de compra)
En el supuesto de rendimientos derivados de la titularidad de un derecho o facultad de
uso o disfrute, será igualmentededucible en concepto de depreciación, con el límite de los
rendimientos íntegros, la parte proporcional del valor de adquisición satisfecho, en las
condiciones que reglamentariamente se determinen.


Esto que viene a continuación es muy importante en los alquileres. Es un gran descuento que se aplica, que puede llegar a ser del 100%. Se aplicaron para intentar fomentar que los propietarios pusieranmás pisos cerrados en alquiler pero no creo que haya tenido mucho efecto. A veces se produce un caso curioso. La gente no lo quiere declarar porque piensa que le va a salir por un pico en la renta, pero lo que ignoran es que un piso cerrado también tributa (lo veremos después) y sin embargo, declararlo, descontando los gastos que hemos visto antes, y aplicando luego sobre el rendimiento neto lasreducciones que vamos a ver abajo, acaba resultando más ventajoso porque lo que se termina declarando es menos que poner que el piso está cerrado, e incluso en algunos casos sale un rendimiento negativo que sirve para compensar otros ingresos de la renta y hace que el resultado final mejore mucho. Sobre todo esto ocurre en pisos comprados en los últimos años, donde el valor de compra es alto (y...