Matematicas Financieras

CENTRO DE ACTUALIZACIÓN
PROFESIONAL E INNOVACIÓN TECNOLÓGICA
CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL DE ESTUDIOS S.E.P.
SEGÚN ACUERDO 2005369 DE FECHA 17 DE JUNIO DE 2005

VALUACIÓN DE INMUEBLES INDUSTRIALES
CASO PRÁCTICO PARA OBTENER EL VALOR COMERCIAL DE
UNA NAVE INDUSTRIAL TIPO MULTI-TENANT A TRAVÉS DEL
MÉTODO DEL FLUJO DE EFECTIVO DESCONTADO.

TESINA
QUE PARA OBTENER EL GRADOACADÉMICO DE:

ESPECIALISTA EN VALUACIÓN DE INMUEBLES

PRESENTA:
ING. ARQ. FRIXO HERRERA RODRÍGUEZ

MÉXICO D.F. A 22 DE MAYO DE 2009

… “Al que cree, Todo le es posible”.
Mc 9:23

A mi Madre María de los Ángeles
y a mis hermanos Hele, Danaé y Saúl:
Que son mi orgullo y satisfacción.

A mi Padre Saúl Herrera
Por darme la vida y motivarme
a cumplir siempre mis objetivos.

A ChrisMaugeri y Carlos Acevedo:
Por todas las facilidades, apoyo
y comprensión durante todo este tiempo.

CONTENIDO
No.

Pagina

OBJETIVO Y JUSTIFICACIÓN DEL TEMA

i

1.

INTRODUCCIÓN

1

2.

MARCO TEÓRICO DEL MERCADO INDUSTRIAL
Definiciones
Clasificación de los Edificios Industriales
Corredores Industriales en el D.F. y Zona Metropolitana
Investigación del Mercado Industrial en elD.F. y Zona Metropolitana

2
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6
7

3.

PROPIEDAD EN ESTUDIO
Descripción General de la propiedad
Localización
Uso de Suelo
Reporte Fotográfico
Perfil de los Inquilinos
Tipo de Contrato de los Inquilinos y elaboración del rent-roll
Planta Arquitectónica del Inmueble en Estudio.

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4.

VALUACIÓN
Análisis
Metodologías de Valuación
Selección de laMetodología
Análisis del Modelo Financiero
Análisis de los Ingresos
Análisis de los Egresos
Selección de la Tasa de Reversión y Tasa de Descuento
Flujo de Efectivo Modelado en “Real Estate Software”
Conclusión del Valor Comercial

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5.

BIBLIOGRAFÍA

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CENTRO DE ACTUALIZACIÓN PROFESIONAL E INNOVACIÓN TECNOLÓGICA

OBJETIVO DEL TEMAMediante el enfoque de ingresos y respecto al Método del Flujo de Efectivo
Descontado, se podrá estimar el valor comercial de una nave industrial tipo
multi-tenant clase “A”, dentro del Parque Industrial San Martín Obispo, en
Cuautitlán Izcalli, Estado de México.

JUSTIFICACIÓN DEL TEMA
El Método del Flujo de Efectivo Descontado es el método mas confiable
para estimar el valor comercial de unedificio industrial clase “A” en
arrendamiento, ya que dicho inmueble estará generando ingresos durante
un periodo de tiempo determinado. El inmueble en estudio fue elegido ya
que se encuentra ubicado en el corredor industrial más importante del
Distrito Federal y el área metropolitana, específicamente dentro del parque
industrial San Martín Obispo, que ha sido el parque con mayor demanda enlos últimos 4 años.

VALUACIÓN DE INMUEBLES INDUSTRIALES - ING. ARQ. FRIXO HERRERA RODRÍGUEZ

CENTRO DE ACTUALIZACIÓN PROFESIONAL E INNOVACIÓN TECNOLÓGICA

1.- INTRODUCCIÓN
Los avalúos realizados de la manera promovida por los institutos de valuación, utilizan
tres enfoques para estimar el valor comercial de los inmuebles, los cuales son: el físico,
el de capitalización (valor comonegocio) y el de comparación de ventas, dando a los
dos últimos un peso mayor, lo que permite ser más certero en la obtención de una
valoración. Dentro del Enfoque de ingresos se cuenta con dos metodologías con la
cuales podemos obtener el valor de un inmueble, el método de capitalización de rentas,
y el método del Flujo de Efectivo Descontado.
En el presente trabajo se abordará un caso práctico devaluación de un inmueble de tipo
industrial, en el cual se podrá llegar a estimar el valor comercial de un inmueble
industrial a través de la metodología del Flujo de Efectivo Descontado. Dicho trabajo
esta enfocado en conocer las ventajas en la utilización de esta metodología, ya que
cualquier inmueble que está generando ingresos es por ende un inmueble productivo y
el valor de éste...