Matemáticas Financieras y avaluos

MEMORIAS 2008
CONGRESO NACIONAL
DE ADMINISTRACIÓN Y
TECNOLOGÍA PARA LA
ARQUITECTURA, INGENIERÍA
Y DISEÑO

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LAS MATEMÁTICAS
FINANCIERAS EN LA
VALUACIÓN DE INMUEBLES

Arq. Telmo Azorin Bernardes

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CONGRESO NACIONAL DE ADMINISTRACIÓN Y TECNOLOGÍA PARA LA ARQUITECTURA, INGENIERÍA Y DISEÑO

LAS MATEMÁTICAS FINANCIERAS EN LA VALUACIÓN DE INMUEBLES
¿Moda o herramienta útil?Arq. Telmo Azorin Bernardes

ANTECEDENTES Y CONCEPTOS FUNDAMENTALES
Desde hace varios años, las matemáticas financieras se han constituido en parte de la curricula de
especialidades y maestrías de valuación inmobiliaria, sin embargo, en la vida profesional rara vez
se han utilizado, al menos de manera consciente.
Desde la década de los años 40, en BANOBRAS se incluyó el “método decapitalización de rentas”
para la valuación de inmuebles, asentando que el resultado de este enfoque sería denominado
“valor de capitalización de rentas” y que éste era el valor presente de los ingresos futuros generados
al alquilar el inmueble.
A partir de entonces, el método se incluyó en todos los formatos para la valuación inmobiliaria,
haciéndose clásica la fórmula: VC = RNA/TC, donde VC es el valorde capitalización de rentas,
RNA la renta neta anual y TC la tasa de capitalización “aplicable al caso”.
A pesar de sus limitaciones, esta fórmula sigue utilizándose tanto en nuestro País como en los Estados
Unidos de Norteamérica y otros, al ser una herramienta útil para relacionar ingreso con valor.
Por otra parte, los avalúos residuales se comenzaron a aplicar en la década de los años 50 ymediante su aplicación se determinaba el valor de un terreno del cual no se encontraban en el
mercado terrenos comparables, a partir de el uso que podría ser la vocación de este terreno y de
cuyos productos inmobiliarios sí se podía determinar el valor.
Al valor de los productos inmobiliarios (viviendas, terrenos urbanizados, etc.) que se podrían
producir en el terreno, se le restaban loscostos de la construcción y la diferencia entre el
valor de los productos y los costos de producirlos constituía el valor del terreno. Cuando los
norteamericanos mencionan el análisis del “mayor y mejor uso” ya se prevé la utilización de las
matemáticas financieras, dado que con el enfoque anterior se comparaban ingresos con gastos que
no se realizaban en los mismos momentos.
En este curso setratarán las aplicaciones de matemáticas financieras a la valuación de inmuebles
realizadas por mí y para ello debemos comenzar por describir algunos de sus fundamentos:
El valor relativo del dinero en el tiempo.- Creo que todos coincidiremos en que no es lo mismo
recibir una cantidad ahora que recibir la misma uno o dos años después, o en “cómodas
mensualidades”; si estamos dispuestos a posponerla recepción, es que esperamos recibir una
cantidad mayor. Esto es lo que ocurre cuando realizamos una inversión: esperamos ver de regreso
nuestro dinero y una “cantidad adicional”. Esta “cantidad adicional” es lo que se llama “interés”.
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Equivalencias.- La cantidad que se espera recibir (capital invertido más intereses), ya sea en un
solo pago o envarios, se dice que es equivalente a la cantidad invertida.
Tasa de interés.- Estas equivalencias no son para todos ni para siempre; dependen de lo que
la persona que invierte (en la determinación de “valor comercial” no sería una persona sino
el conjunto de personas que, idealmente, comprendería a los “probables compradores”) espera
obtener por concepto de intereses.
La manera más común de medirlos intereses, es a partir de lo que se llama “tasa de interés”, esto
es el tanto por ciento (%) que el monto de los intereses generados en un lapso (generalmente de
un año) representa del capital invertido.
Los inversionistas, para determinar la tasa de interés que pretenden de su inversión, generalmente
parten de comparar las tasas nominales del mercado; estas tasas nominales, son tasas de...