mecanismos de la propiedad horizontal




Universidad Arturo Michelena
Facultad de ciencias jurídicas y políticas
Escuela de Derecho




Mecanismos de la Propiedad Horizontal.


Profesor: juan Gonzales


San diego, 14 de julio del 2014

Consultas y asambleas de propiedad.
Existen dos maneras de conocer la voluntad de la masa de propietarios: una es la consulta y otra, la asamblea. La ley de preferencia a laconsulta individual por considerarla que es más cómoda para los propietarios. Sin embargo en la práctica suelen reunirse a menudo las asambleas, que tienen la ventaja sobre la consulta, de que se prestan a debate y mejor conocimiento del asunto que se va a votar. Además la consulta exige notificar a los propietarios uno por uno, cosa difícil cuando viven fuera. El art 22 de la ley de propiedadhorizontal remite al documento de condominio, que es el que normalmente establece la normas a seguir para la aprobación de los acuerdos de propietarios. Y solamente si el Documento de Condómino no trae dichas normas o se remite a la Ley de Propiedad Horizontal, habrá que aplicar los artículos de esta que son los 23, 24 y 25. Así pues, tenemos aquí un caso en que la propia Ley remite al Documento deCondominio, siendo este en consecuencia la autoridad máxima en materia de cómo tomar acuerdos sobre administración y conservación del condominio.

Consulta a los propietarios.
Salvo que el Documento de condominio disponga otra cosa, el administrador remitirá una consulta escrita a cada uno de los propietarios, quienes deberán hacer llegar la contestación al administrador en un plazo de 8 días. Lamayoría de votos determinara el acuerdo, siempre y cuando hayan votado al menos dos tercios del valor del inmueble o de los apartamentos afectados por el objeto de la consulta.
Si pasado 8 días el administrador no hubiere recibido un número de respuestas que permitan tomar el acuerdo, hará una segunda consulta con la advertencia de que el acuerdo se tomara por mayoría de los que hayan hechollegar su respuesta al administrador.
Es decir, si el edificio tiene 100 apartamentos (vamos a suponer que todos con el mismo porcentaje, pues lo que realmente cuentan son los porcentajes de los propietarios) y tenemos que en la primera consulta solo contestaron 50, no se puede tomar acuerdo alguno porque no han votado el mínimo de dos tercios (67 apartamentos) que exige la primera consulta.Entonces, se hace un segunda consulta: contiene solamente 30 apartamentos, de los cuales 20 dicen SI y 10 dicen NO. El administrador deberá considerar aprobada su propuesta, en virtud de lo dispuesto en el mismo artículo 23 de lay de propiedad horizontal.
El administrador comunicara a todos los propietarios el resultado de la consulta y la asentara en el Libro de Acuerdos.



Asamblea depropiedad y que es el Quórum.
El administrador puede convocar a asamblea de propietarios en lugar de seguir el sistema de consulta individual. También la Junta de Condominio, como hemos visto, tiene facultad para convocar asamblea, siempre que haya urgencia.
Por otra parte, el art 24 de lay de propiedad horizontal autoriza a los mismos propietarios a movilizarse para que se convoque a asamblea cuandorepresenten un tercio del total de condominio.
Tratándose de asuntos de conservación y administración de la comunidad, el art 24 de dicha ley da normas precisas para que la asamblea sea válida. Vemos allí que puede hacerse la convocatoria individualmente y la asamblea será válida, si consta que todos los propietarios fueron convocados, constancia que deberá aparecer firmada por los propietarios,pues si no, no sería una constancia fehaciente. Lo más práctico, suele ser publicar la convocatoria en un periódico y a la entrada del edificio, tal como lo autoriza el art 24 mismo, con tres días de anticipación por lo menos. Si se cumple este requisito, la asamblea será válida aun para aquellos propietarios que no se han enterado.
De acuerdo con este art 24, si no concurriere a la asamblea...