Mercado Inmobiliario Pennínsula Papagayo

UNIVERSIDAD INTERNACIONAL SAN ISIDRO LABRADOR

Licenciatura en Administración de Empresas con Énfasis en Finanzas


Mercados Financieros

Profesor:
Alfredo Rubio

Alumna:
Mónica Castro Fonseca

Sede Central
2014

Mercado Inmobiliario

El Polo Turístico Golfo de Papagayo (PTGP) forma parte de una política institucional del Gobierno de Costa Rica desde la década de los setentas,como resultado de un proceso previo a nivel regional centroamericano. Es un proyecto de manejo público estatal; se ubica en una de las provincias con menores índices de desarrollo humano en Costa Rica; no se requirió de expropiaciones para su desarrollo, con los consecuentes cambios en la tenencia de la tierra; ha experimentado cambios debido a la constante evolución en la demanda turísticainternacional; lleva tres décadas en desarrollo y todavía no está consolidado, en contraste con casos similares en otros países; fue una iniciativa que desde su inicio generó grandes expectativas que no terminan de cumplirse. Otros polos turísticos de fuerte inversión privada están desarrollándose por etapas en la costa del Pacífico Norte y Central, algunos con buen avance hacia su consolidación(Reserva Conchal, Hacienda Pinilla, Barceló Tambor, Los Sueños); otros en fases incipientes y algunos más en lista de espera. Todos ellos atrasan sustancialmente con el PTGP, dado que se encuentran en tierras de propiedad privada donde –salvo en pequeñas franjas costeras dadas en concesión pública- las reglas del juego son diferentes a las establecidas por el Estado para el PTGP.
El PTGP, formulado afines de los setentas, marca en gran medida el inicio de políticas nacionales para desarrollar el turismo internacional. Su impulso inicial despertó el interés de la empresa privada por invertir en proyectos de turismo en una provincia periférica y costera como Guanacaste -provocando así un cambio en una política tradicionalmente enfocada a los sectores agropecuario e industrial- y con ello sentarlas bases para un supuesto despegue económico de la región y mejores condiciones para su población.
A pesar de las expectativas, el PTGP ha tenido múltiples dificultades para perfilarse como un proyecto que apoye el desarrollo integral y sostenible de la región y es hasta la presente década cuando se manifiestan algunos beneficios tangibles. Este estudio busca proponer insumos y medidas paramejorar el desarrollo del proyecto, así como incidir en un clima de mayor concertación que abra espacios para diferenciarlo de modalidades tradicionales de sol-mar-playa y del más reciente turismo residencial, que no son las apuestas más sostenibles.
Se analiza la evolución y múltiples cambios en el otorgamiento de concesiones a lo largo de las diversas gestiones gubernamentales, desde laAdministración Calderón Fournier (1990-94) hasta la actual Administración Arias Sánchez (2006-2010), cuyo resultado fue la transformación casi en su totalidad de los planes de los concesionarios originales, hasta convertirlo en un proyecto muy ambicioso y difícil de implementar.
El desarrollo del PTGP ha experimentado múltiples dificultades desde sus inicios, desde errores del Estado por la falta deexperiencia en este tipo de proyectos, falta de voluntad política para desarrollar infraestructura pública básica que despertara el interés de la inversión privada y poca prevención de impactos ambientales en las obras iníciales. Además, cuando hubo conflictos, entre los años 1993 y 1996, la cobertura realizada por los medios de comunicación no favoreció la comprensión entre actores relevantes de lasociedad civil (ONG ambientalistas, líderes comunitarios, académicos) y las instituciones públicas (ICT, municipalidades, CGR, Sala IV, Defensoría de los Habitantes), lo que también pesó en decisiones gubernamentales de paralizar obras por largos períodos, bajando drásticamente el ritmo de desarrollo de proyecto y llevándolo casi a la paralización.
Aunque posteriormente se tomaron medidas para...