Metodo Ross-Heidecke para devaluacion de bienes inmuebles

Método Ross-Heidecke




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Método de Ross - Heidecke
 
El método de Ross Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para calcular la depreciación en la valoración deconstrucciones, teniendo como ventaja sobre otros métodos, la consideración del estado de conservación de las mismas; permitiendo calcular una depreciación más acorde con la realidad.
 
Este método esexclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos fundamentales que son la depreciación por edad y por estado.
 
       Este método considera los siguientes principios básicos:
       La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento.
 
      Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien.
 
      Un bien regularmente conservadose deprecia de modo regular, en tanto que un              bien mal conservado se deprecia más rápidamente.
 
Su fórmula de depreciación (D) es la siguiente
 
 

 
Donde                        x  = edad de la construcción
                        n  = vida útil probable de la construcción
                       
Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificación debemos aplicar lasiguiente fórmula
 
 

 
 
 
Donde
 
                        VA = valor actual
Vn = valor de nuevo para la edificación
  x = edad actual
n = vida útil probable
E = factor de bueno
 
Para laaplicación de este método, ROSS HEIDECKE  define 5 categorías de estados de conservación con cuatro categorías intermedias, atribuyendo a cada una de ellas coeficientes propios; veamos la siguientetabla:
 
TABLA Nº 1  DEPRECIACIÓN POR ESTADO
 
TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO
 
ESTADOS[1]
 
CONDICIONES FÍSICAS
 
CLASIFICACIÓN NORMAL
 
 
 
COEFIC.
DEPREC.
 
 
1
NUEVO
No hasufrido ni necesita reparaciones
 
Óptimo-O
 
00
 
 
Muy bueno-MB
0,032
 
2
REGULAR
Requiere o ha recibido reparaciones sin importancia
 
Bueno B
 
2,52
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