Mexico

Evolución de los parques Industriales en México
La evolución del mercado de los parques industriales en México ha dependido de las tendencias que se han ido presentando en la manufactura globalizada bajo esquemas de producción compartida.
El desarrollo de los parques industriales en México ha estado estrechamente ligado a las diferentes etapas que desde los sesenta ha registrado la inversiónextranjera directa en México, principalmente bajo el esquema de la industria maquiladora de exportación.
Recordemos que el gobierno mexicano crea el programa de maquiladora –al principio sólo operando en la frontera norte–, para enfrentar el gran desempleo que generó el fin del programa de braceros que permitía a ciudadanos mexicanos trabajar legalmente en Estados Unidos.
En esta época comienza laprimera etapa de los parques industriales, que va del inicio de la industria maquiladora en 1965 hasta la mitad de los ochenta, siendo los primeros inquilinos de operaciones de ensamble en industrias intensivas en mano de obra, como componentes electrónicos, textiles, calzado, juguetes y autopartes.
El primer parque industrial en México fue el parque “Antonio J.
Bermúdez” en Ciudad Juárez,siendo la empresa americana RCA, la primera maquiladora formalmente constituida en el país.
La dinámica del mercado de estos primeros parques industriales se limitaba a sólo dos jugadores.
Por un lado el desarrollador local que asumía las funciones de negociador único en la adquisición de la tierra y la urbanización de la misma; así como de constructor y promotor, con una gran limitante en el accesoa recursos financieros de la banca comercial, pero al mismo tiempo con el apoyo del gobierno a través de la banca de desarrollo (NAFINSA), con recursos a fondo perdido.
Por el otro lado, la empresa de manufactura, la cual compraba los terrenos urbanizados y construía su propio inmueble dentro del parque industrial.
Es en este contexto cuando se crea la Asociación Mexicana de ParquesIndustriales, AMPIP, en 1986, con la misión de representar a los desarrolladores industriales operando en el país, para tener más fuerza ante autoridades e inversionistas.
Desde finales de la década de los 80´s, la competencia global obligó a las empresas de manufactura a generar mayor valor agregado en sus líneas de producción, lo que a su vez determinó una nueva demanda de espacios industriales mássofisticados.
Un primer ejemplo fue el caso de Delphi-General Motors en Ciudad Juárez o el complejo de Samsung en Tijuana, cuyas operaciones fueron más allá del ensamble y comenzaron a desarrollar actividades de diseño, investigación y desarrollo.
La creciente complejidad de los usuarios industriales generó entonces cambios importantes en los parques industriales del país.
Con el surgimiento delfenómeno de la globalización y ante la inminente necesidad de incrementar la eficiencia en los costos de producción compartida en diferentes regiones, las empresas multinacionales comenzaron a dejar a un lado la inversión fija en inmuebles, modificando la demanda hacia espacios industriales en arrendamiento, los cuales a su vez ofrecieran una mayor flexibilidad en la operación.
Este cambio en el tipode demanda de inmuebles industriales coincidió con la entrada en vigor del Tratado de Libre Comercio de Norteamérica (TLCAN), el periodo de estabilidad económica registrada en México durante los noventa y el bajo riesgo-país otorgado por las empresas calificadoras.
Lo anterior, aunado a la vecindad geográfica con Estados Unidos, entre otros factores, derivó en un crecimiento exponencial de lainversión extranjera directa hacia territorio mexicano, al pasar de 4 mil millones de dólares en 1993 a más de 23 mil millones en 2008.
La certidumbre jurídica y económica generada por estas circunstancias ayudó a fortalecer el sector de bienes raíces industriales en México, al generarse nuevas oportunidades de mercado, específicamente en el desarrollo de inmuebles con estándares de calidad...