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CUADERNOS DE LA FACULTAD DE DERECHO

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Precontrato. Diferencias con el contrato de opción. Efectos del
incumplimiento precontractual.
Audiencia Provincial de Palma de Mallorca (Sección 3ª). Sentencia de 21 de enero de
1.992, nº 18.
Ponente: D. Carlos Gómez Martínez.

Doctrina
"Antes de abordar la cuestión de la
eficacia del precontrato que ( ... ) constituye
el punto nucleardel pleito, descartaremos
la prosperabilidad de la tesis del contrato
de opción que la parte demandada esgrimió
( ... )

La figura contractual de la opción de
compra ( ... ) debe concebirse como aquel
convenio en virtud del cual una parte
concede a la otra la facultad, en exclusiva,
de decidir sobre la celebración o no del
contrato principal, que habrá de realizarse
en un plazo ciertoy en determinadas
condiciones, pudiendo también ir
acompañado del pago de una prima por
parte del optante. Sus elementos
principales son la concesión al optante de
la decisión unilateral con respecto a la
realización de la compra, el señalamiento
de un precio para la futura adquisición y la
determinación del plazo para el ejercicio
de la opción, siendo elemento accesorio el
pago de laprima. Cuando esta última se
pacta, el contrato adquiere carácter bilateral. Esta bilateralidad hace referencia a
las obligaciones que nacen de contrato de
opción ( ... ), pero en la perspectiva del
ulterior contrato de compraventa que puede
llegar a perfeccionarse, la opción
constituye, para el optatario, una promesa
unilateral de vender.

La bilateralidad del pacto de autos en
relación ala compraventa misma excluye,
como acertadamente razona el Juez a qua,
su calificación como contrato de opción,
lo que viene a ser ratificado por: a) la
cláusula última del convenio en la que las
partes pactan que si los compradores
desisten del contrato la suma de 500.000
pts. que entregaron en el momento de la
firma quedaría en poder de la vendedora
"como indemnización de daños yperjuicios". Si dicha cantidad hubiera sido
una prima de una opción, en caso de no
tomar los optantes la decisión de comprar,
no habría indemnización, sería
simplemente la contraprestación o precio
por haber mantenido el optatario la cosa a
disposición de la compradora potencial
durante el plazo pactado para la opción; b)
el intento de P.R.,S.A. de devolver las
500.000 pts. satisfechas en elmomento de
suscribirse el contrato ( ... ), no tendría
sentido de tratarse de una opción ya que si
no se había ejercitado la opción el optatario
podía incorporar a su patrimonio la prima,
no tenía obligación alguna de restituirla."
(Fundamento de Derecho tercero).
"( ... ) La Jurisprudencia, al interpretar
el art. 1451 del Código Civil (... ), ha
venido distinguiendo entre dosmodalidades de precontrato con diferentes
consecuencias.
La primera modalidad se daría cuando
los precontratantes no manifiesten de modo

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indubitado su intención de quedar efectiva
y definitivamente vinculados por un
contrato futuro; lo único que hacen es
"obligarse a obligarse", sobre la base de
los condicionamientos previos que en la
relación precontractual hubieran podido
pactarse (... )en tales casos (... ) suele optarse
por la indemnización de daños y perjuicios
( ... )

La segunda modalidad de precontrato
se da cuando las partes prestan su
consentimiento no para obligarse en un
futuro contrato sino para cumplir en el
futuro una relación previamente
concertada. En este caso, el
incumplimiento podrá dar lugar al ejercicio
de una acción tendente, directamente, aobtener el cumplimiento coactivo, ya que
aquí no se precisa de un nuevo
consentimiento, siendo válido el prestado
con anterioridad (... )" (Fundamento de
Derecho cuarto)

Comentario
1. De la Sentencia objeto de este breve
comentario se deducen los siguientes
hechos, que contribuirán a la mejor
comprensión del supuesto: En fecha 6 de
junio de 1988 se suscribió un contrato
entre la entidad...