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中国房地产特别报告(一) ——建议不失时机地抑制房地产泡沫

（注：本文原写起始于今年三月中旬，因此你看到有些提法已经在政策之后了。 不过不要紧。这是我的私人研究。目前，有很多人报名要跟着我进行研究。我这 里先慢慢贴出初稿，然后到需要大家补充资料的地方，我会提出来，请已经报了 名的朋友自行查找资料，将数据补齐。能够将数据补齐者，今后有机会跟我一起 进行研究，成为我的助理研究人员。）

两会后，温总理在答记者问上表示，必须密切关注今年国内外经济形势的走向， 因时而动，就是说时进则进，时退则退，动静不失其时。“这需要十分谨慎和灵 活。”总理强调我们必须保持政策的连续性和稳定性，也就是说要继续实行积极 的财政政策和适度宽松的货币政策，以巩固来之不易的经济企稳回升的大好形 势。如果经济再出现反复的话，那么带来的损失就太大了。“但同时，我们要根据形势的变化增强政策的针对性和灵活性，把握好政策的方向、力度和效果。” 根据总理的这个回答， 我们判断中国政府出台政策抑制房地产泡沫的时机已经成 熟。

一、当前的宏观经济形势 我们对当前宏观经济形势的判断是，自金融危机已来，中国第一个经济增长的高 峰和第二个高峰已经来到。

1．投资 （1）固定资产投资已于 2009 年 12 月份现第一个低谷 从投资来看，投资的低谷出现在 08 年 12 月，增速为 22.27%;第一个高峰出现在 09 年 5 月,投资增速为 38.67%,已经高于经济危机之前了。09 年 12 月，城镇固 定资产投资月增速为 24.09%,这是政府出台四万亿刺激政策以后的第一个低谷, 因为与金融危机最盛的 08 年 12 月份的增速相差不大,因此,我们判断,在今后一 两年的时间里,中国的投资增速,很可能难以低于这个数据多少。换句话说，金融 危机之后，投资的第一个低谷可能已经出现。到 2010 年 2 月份，投资增速已经 回到了26.6%。我们认为这是一个比较正常的速度。在过去 3 年中，中国城镇固 定资产投资增速一般处在 22%到 30%之间，26%是一个中值。但从 3 月份开始，月 度投资增速会再度下降， 月份和 9 月份会再现两个低点， 5 增速应该不会低于 24%。 总之，今年 5 月份和 9 月份前后，城镇固定资产投资增速的第二、第三个低点就 会出现。我们认为它即使比 09 年 12 月份的数据低，也不会太低，而从 6 月份开 始，特别是 9 月份以后，这个数据就会自然好转。 总体判断，今年全年投资增速会在 25%左右。9 月份之前，投资增速都不会太高， 10 月份开始，投资增速会加速。

表1

城镇固定资产投资情况 当月 1 至当月累计 % 金额 6535.01 14543.61 22594.41 32044.78 46077.82 % 23.4 25.3 25.5 25.9 26.7

金额 2007 年 2 月 2007 年3 月 2007 年 4 月 2007 年 5 月 2007 年 6 月 6535.01 8008.6 8050.8 9450.37 14033.04

2007 年 7 月 2007 年 8 月 2007 年 9 月 2007 年 10 月 2007 年 11 月 2007 年 12 月 2008 年 2 月 2008 年 3 月 2008 年 4 月 2008 年 5 月

10620.01 9961.17 11587.78 10706.54 11651.29 16809.3 8121.29 10195.65 10093.13 11854.13 24.3 27.31 25.37 25.44 29.49 29.23 28.09 29.02 24.39 23.81 22.27 26.5 30.31 33.96 38.67 35.25 29.94 33.65 35.0556697.83 66659 78246.78 88953.32 100604.61 117413.91 8121.29 18316.94 28410.07 40264.2 58435.983 72160.08 84919.69 99870.71 113189.07 127614.14 148167.25 10275.79 23562 37082.3 53520.32 78098.35 95932.01 112984.79 133176.6

26.6 26.7 26.4 26.9 26.8 25.8 24.3 25.9 25.7 25.6 26.8 27.3 27.4 27.6 27.2 26.8 26.1 26.5 28.6 30.5 32.9 33.6 32.9 33．0 33.3

2008 年 6 月 18171.783 2008 年 7 月 13724.097 2008 年8 月 2008 年 9 月 2008 年 10 月 2008 年 11 月 2008 年 12 月 2009 年 2 月 2009 年 3 月 2009 年 4 月 2009 年 5 月 2009 年 6 月 2009 年 7 月 2009 年 8 月 2009 年 9 月 12759.61 14951.02 13318.36 14425.07 20553.11 10275.79 13286.21 13520.3 16438.02 24578.03 17833.66 17052.78 20191.81

2009 年 10 月 2009 年 11 月 2009 年 12 月 2010 年 2 月 2010 年 3 月 2010 年 4 月 2010 年 5 月

17533.4 17924.21 25504.41 13014

31.65 24.26 24.09 26．6150710 168634.21 194138.62 13014 29793 46743 67358

33.1 32.1 30.5 26．6 26．4 26.1 25.9

16779 26．29 16950.32 20615 25.37 25.41

中国房地产特别报告（二）

（2）房地产投资。已于 09 年 11 月现第一个低谷，09 年 3 月份是高峰。 金融危机之后，房地产投资的低谷出现在 09 年 2 月份，增速为 1%，09 年 9 月份 达到高峰，为 37.06%,已经接近金融危机暴发前的最高月增速（37.54%）;09 年 11 月份进入 4 万亿刺激政策之后的第一个低谷,为 7.73%,2010 年 2 月份恢复到 31.1%，3 月份为高峰，增速为 39.01%。我们预计中国房地产投资将在今年 6 月 份和 9月份再次出现两个低谷，但速度应该不会太低，而且对今年的投资增速总 体影响不会太大。从今年 10 月份开始，房地产投资增速会自然加快。 房地产投资是一个晴雨表，代表了民间投资的走向。相对于城镇固定资产投资， 房地产投资的波动幅度要大得多。具体见表 2。

表2

房地产投资情况 当月 1 至当月累计

金额 2007 年 2 月 2007 年 3 月 2007 年 4 月 2007 年 5 月 2007 年 6 月 2007 年 7 月 2007 年 8 月 2007 年 9 月 2007 年 10 月 2007 年 11 月 2007 年 12 月 2008 年 2 月 2008 年 3 月 2008 年 4 月 2008 年 5 月 2008 年 6 月 2008 年 7 月 2008 年 8 月 2008 年 9 月 2008 年 10 月 2008 年 11 月 2008 年 12 月 2009 年 2 月 2009 年 3 月

%

金额1785.66 3543.78 5264.61 7214.36 9887.23 12134.72 14276.75 16814.05 19192.21 21631.88 25279.63 32.9 31.62 31.58 31.67 37.54 19.59 18.88 12.23 11.01 7.72 10.59 1 7.26 2373.72 4687.75 6952.08 9519.28 13195.67 15883.54 18429.97 21277.69 23917.71 26545.73 30579.82 2398.15 4880.29

% 24.3 26.9 27.4 27.5 28.5 28.9 29 30.3 31.4 31.8 30.2 32.9 34.3 32.1 31.9 33.5 30.9 29.1 26.5 24.6 22.7 20.9 1 4.1

1785.661758.12 1720.83 1949.75 2672.87 2247.49 2142.03 2537.3 2378.16 2439.67 3647.75 2373.72 2314.03 2264.33 2567.2 3676.385 2687.875 2546.43 2847.72 2640.02 2628.02 4034.09 2398.15 2482.14

2009 年 4 月 2009 年 5 月 2009 年 6 月 2009 年 7 月 2009 年 8 月 2009 年 9 月 2009 年 10 月 2009 年 11 月 2009 年 12 月 2010 年 2 月 2010 年 3 月 2010 年 4...