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ECONOMIA







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Maracay, 14 de Junio del 2014
1.- El valor de los bienes inmuebles, edificados puede descomponerse en una serie de factores. Este principio es básico a la hora de aplicar la denominada técnica analítica o aditiva en la que el valor del producto inmobiliario es igual a la suma delvalor de los elementos que lo componen. Estos elementos son: valor del suelo, coste de la construcción, valor de los gastos de promoción y beneficio industrial del promotor. Cada uno de ellos tiene un porcentaje de participación que se aplica sobre el valor del suelo y de la construcción. Pero lo importante es destacar que uno de los componentes es el valor del suelo. Comenzando a contestar lacuestión planteada, hemos de afirmar que los productos inmobiliarios urbanos aumentan de precio debido al crecimiento desmesurado del soporte físico de la edificación, es decir, del suelo. El precio del suelo es un coste más que en todo caso hay que repercutir en el precio final. Por ello, la experiencia constata que la vivienda es cara porque el suelo es caro. Ello no obstante, si profundizamos algo másen la cuestión planteada hay que hacer referencia al por qué el suelo es caro. En primer lugar, lo es porque se trata de un bien cuya característica principal es la escasez, a pesar de las políticas liberalizadoras que han intentado aumentar la oferta de los espacios urbanos destinados a su edificación para lograr así una tendencia a la baja en los precios del suelo y consecuentemente, de lavivienda, locales comerciales, oficinas, etc. Pero a pesar de la intervención administrativa en este tema de capital importancia, los precios del suelo no tienden a la baja sino que ocurre justamente al revés. Ello se debe, en segundo lugar, a que el mercado de suelo no es un mercado primario originario.
Por el contrario se trata de un mercado derivado del de los productos inmobiliarios antesaludidos. Las personas físicas o jurídicas, por lo general, no demandan suelo, sino un tipo determinado de producto inmobiliario urbano. Esta proposición teórica nos lleva a destacar el carácter residual del suelo. Este es el residuo que queda una vez descontado del precio de mercado el conjunto de costes de construcción, gastos de promoción y del beneficio industrial del promotor.
Desde estaperspectiva el valor del suelo no es un coste, sino el excedente generado por la situación en la ciudad. Es el beneficio extraordinario generado por la localización, como es el caso de la Urbanización la floresta, es una de las mejores zonas del estado Aragua.

2.- Un primer factor que condiciona el precio de la vivienda es la localización de la misma, es decir, la centralidad o proximidad a la zonamejor dotada de equipamientos y servicios. También son determinantes las condiciones naturales o medio-ambientales del entorno donde radique, ya que existen zonas de la capital donde habitar es más agradable que en otras por tener mejores perspectivas y vista, centros comerciales más frecuentados. Otro punto de especial significación está constituido por las comunicaciones, que redefinen laaccesibilidad al centro con la evitación de pérdidas de tiempo al realizar los desplazamientos. Por último, la calidad constructiva también merece una especial significación, unido todo a la superficie de la vivienda. En líneas generales podemos hablar de cuatro tipos de calidades: sencilla, media, buena y muy buena o lujosa. Estas calidades en el espacio urbano se distribuyen de la siguiente manera: lasviviendas de mejor calidad constructiva se encuentran ubicadas en las zonas mejor dotadas y más céntricas.
Desde luego, la demanda de productos inmobiliarios, entre ellos la vivienda, se estratifica en la ciudad según el nivel de solvencia de los individuos o empresas. Este tipo de bien ve incrementado su precio por su localización óptima dentro de la urbe. Pues bien, esto es lo que se puede...