modelo de precio hendonicos

EL MODELO DE PRECIOS HEDONICOS

George Lever D.

I. EL MODELO DE PRECIOS HEDONICOS

Normalmente, el proveedor de un bien o servicio enfrenta una demanda explícita por su producto, la
cual determina, en conjunto con la estructura de costos relevante, el comportamiento en el mercado
de dicho proveedor. Cada bien y servicio, por su parte, está constituido por una serie de
características oatributos que, en conjunto, configuran la unidad básica que es transada en el
mercado. Dichos atributos, en la medida en que son inevitablemente traspasados por el proveedor al
consumidor al momento de efectuar éste la compra del bien, tienen la particularidad de afectar
positiva o negativamente el precio de éste, dependiendo de la valoración que el demandante
mantenga por cada uno de estosatributos.
De este modo, se generan
mercados implícitos por cada
atributo, cuyas demandas y
ofertas, no obstante, no son
observables en forma directa.
En la mayoría de los casos,
conocer
las
demandas
implícitas
por
las
características que componen
un bien o servicio carece de
relevancia, especialmente en
aquellos mercados en que
dichas
características,
cuantitativa
ycualitativamente, se reflejan
en
forma
relativamente
transparente en los precios. En
mercados más complejos, como el de los bienes raíces, el conocimiento de las demandas o los "precio
sombra" de cada atributo cobra especial interés, fundamentalmente por la alta heterogeneidad de los
atributos observados, su fácil diferenciación y el alto valor relativo de este tipo de bienes.
En tal sentido, laTeoría de Precios Hedónicos constituye un significativo avance metodológico en la
modelación de mercados implícitos por atributos, proporcionando técnicas econométricas para la
obtención de precios y demandas implícitas a partir de la medición del precio del bien compuesto y
de la forma en que se efectúa la "mezcla" de atributos que lo compone.
La aplicación de las teorías hedónicas se remonta alestudio realizado por Ridker y Henning en 1967,
quienes analizaron para St. Louis, Estados Unidos, el efecto de la contaminación del aire sobre el
precio de mercado de las viviendas, así como de otras características propias de los inmuebles y su
vecindario.
Posteriormente, S. Rosen (1974) enunció formalmente un modelo de precios hedónicos en dos etapas
para obtener precios (primera etapa) ydemandas (segunda etapa) implícitas para cada atributo o
característica.

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El valor de un bien raíz no sólo está determinado por sus características estrictamente residenciales,
comerciales o industriales, sino también por los complejos procesos de inversión, especulación y
arbitraje que tienen lugar con el crecimiento y desarrollo urbano de las ciudades, con la congestión de
las áreasurbanas inducida por el mayor poblamiento y el crecimiento de la edificación, y con las
políticas de regulación urbana que implementa la autoridad, entre otros.
La Teoría de Precios Hedónicos pretende explicar el valor de un bien raíz, entendido como un
conjunto de atributos (superficie, aptitud de uso del suelo, calidad de la construcción, diseño interior
y exterior, áreas verdes, ubicación,características del vecindario, etc.), en función de cada uno de
ellos, obteniendo sus respectivas valoraciones y, por ende, demandas implícitas.
En otras palabras, la teoría permite identificar la importancia relativa de cada atributo en el valor
asignado por el mercado a un bien raíz, mediante lo cual es posible determinar cómo cambiará dicho
valor al variar la cantidad y calidad en que seencuentra presente cada uno de estos atributos, y
consecuentemente, predecir precios.
La metodología utilizada consiste en construir un modelo econométrico que explicite la relación
funcional entre el precio del bien raíz y sus respectivas características, dotarlo de información
estadística y regresionarlo, procesando luego los resultados de manera de estimar la valoración
implícita por...