Modelos Espaciales

Apunte: el enfoque neo-clásico de la organización espacial y el
mercado de suelo
Sara García Jiménez
Profesora adjunta de la Facultad de Arquitectura,
Universidad Nacional Autónoma de México.
Texto preparado para el curso de Educación a
Distancia sobre Mercados de Suelo Urbano en
Ciudades Latinoamericanas. Lincoln Institute of
Land Policy, marzo, 2005.

Entre las inquietudes de losestudiosos de las ciudades, está el explicar la organización del
espacio urbano; y de acuerdo al perfil de cada disciplina se han desarrollado distintas líneas de
pensamiento y enfoque para abordar el tema. Aquí se muestran sólo algunas de ellas.
Entre las inquietudes sociológicas está el enfoque ecológico, cuyo análisis estático consiste en la
identificación de la distribución en el espacio devariables relacionadas con el estatus
socioeconómico o étnico. Esto es, que cada función urbana, cada forma de utilización del suelo y
cada grupo humano se agregan en función de la necesidad de interacción económica y social, y
esta es facilitada por la disminución de la distancia, proceso que conduce a la segregación.
Los modelos que se inscriben en este enfoque son varios, uno de los másconocidos es el de los
círculos concéntricos desarrollado por Burguess (1926), quien basado en las ideas de Von
Thünen y en diversos estudios empíricos, identificó que en torno al distrito central de negocios donde confluyen las vías de comunicación- se agrupan densamente las viviendas de inmigrantes
recientes y minorías étnicas, en lo que denominó “zona de transición”; que a la vez es rodeada
porzonas residenciales de mayor nivel económico en tanto se alejan hacia la periferia. El
desarrollo de este proceso origina que las zonas que las clases acomodadas abandonan en su
desplazamiento hacia la periferia, sean ocupadas por grupos de menos recursos que sus
antecesores, dando origen al fenómeno de “invasión y sucesión”.
En esta misma línea Hoyt (1933 y 1939) incorporó la presencia deejes de tránsito, que hacen
más deseables los terrenos aledaños a dichos ejes al beneficiarse de las rentas de situación y
por tanto incrementan su valor. Esto genera que la ciudad tienda a engrosarse y crecer a lo largo
de los ejes de transporte. Hoyt comprobó que las zonas residenciales tienden a ubicarse cerca
de los ejes viarios, protegidos de riesgos naturales y en localizacionesprestigiosas cercanas al

Gestión de los Mercados de Suelo Urbano en América Latina

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centro, siempre que no predomine el uso comercial y de servicios. De acuerdo con este autor, el
espacio no se organiza directamente de forma concéntrica, sino de forma sectorial.
Por su parte, Harris y Ullman (1959), encontrarondiferencias en función de la edad de la ciudad,
donde las ciudades de mitad del siglo XX disponen de varios centros de atracción vinculados
entre sí por ejes de transporte. Donde todos los puntos de fácil acceso, que incluyen zonas
comerciales y de servicios e industriales, al ser generadores de flujos, dan una estructura
multinuclear de la ciudad; estos núcleos se conforman además por factorestales como las
economías de aglomeración, compatibilidad o incompatibilidad entre usos, y exclusión de ciertas
zonas en función de la superficie demandada y restricciones en la capacidad de pago.
Entre los estudios que abordaron el tema a partir de la distribución de densidades, se encuentra
el de Park (1936) quién encontró que la densidad de ocupación es consecuencia de la
“cooperacióncompetitiva” y decrece a medida que se aleja del centro de las ciudades. Mientras
que Clark (1951) -basado en principios de la Física- elaboró un modelo matemático de
distribución de las densidades, donde la disminución de la densidad es una función exponencial
negativa de la distancia al centro urbano, con resultados positivos en el caso de las ciudades de
los países desarrollados, pero...