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CASO Nº 1: CONTABILIZACIÓN DE LA ADQUISICIÓN DE INMUEBLES A PERSONAS NATURALES
La empresa “INMOBILIARIA SAN JOSÉ” S.A.C. nos comenta que va a adquirir un inmueble, al Sr. Fernando Rosales, persona natural que no realiza actividad empresarial. Sobre el particular nos consulta, acerca del sustento de esta operación, así como su contabilización. Considerar que el valor de la transferencia es deS/. 85,000 y que de acuerdo al autoavalúo, el valor del inmueble es de S/. 60,000, de los cuales, S/. 40,000 corresponde a la construcción y S/. 20,000 el terreno.

SOLUCIÓN:

TRATAMIENTO CONTABLE
Respecto del caso expuesto por la empresa “INMOBILIARIA SAN JOSÉ” S.A.C. se parte de la premisa que el bien debe reconocerse como un elemento de Inmuebles, maquinaria y equipo, pues es evidente queel bien cumple con las condiciones previstas para su reconocimiento como tal, es decir:

• Es probable que la entidad obtenga utilidades económicas futuras derivadas del mismo; y,

• El costo del activo para la entidad es valorado con fiabilidad.

En ese sentido, en cuanto al tratamiento contable de la adquisición del inmueble por parte de la empresa “INMOBILIARIA SAN JOSÉ” S.A.C, espreciso considerar que dicha operación implica, la adquisición de un terreno y de una construcción. No obstante, como el valor de la transferencia es un valor que engloba estos dos conceptos, cabe distinguir los mismos a efectos de su registro contable.

Así, una de las formas más comunes de determinar esos valores, es determinando la proporción existente del inmueble en el autoavalúo y aplicandolos mismos, al valor de transferencia del inmueble.


DETALLE IMPORTE S/
AUTOAVALUO %
Autoavalúo S/. 60,000 100%
Terreno S/. 20,000 33%
Construcción S/. 40,000 67%

Aplicando dicha proporción al valor de la transferencia tendríamos:


Detalle % Importe s/
Proporción
Terreno 33% S/. 28,330
Construcción 67% S/. 56,670
Total 100% S/. 85,000

 ENFOQUE CONTABLETRATAMIENTO TRIBUTARIO
Teniendo en consideración que el enajenante es una persona natural que no realiza actividad empresarial, el tratamiento tributario que le corresponde por la venta del inmueble descrito, dependerá si el bien fue adquirido antes o con posterioridad al 01.01.2004. En ese sentido, si el bien fue adquirido con anterioridad a dicha fecha, la operación no estará gravada con el Impuestoa la Renta, pues no calificará como Ganancias de Capital (rentas de segunda categoría).

Sin embargo, si el bien fue adquirido con posterioridad al 01.01.2004, el enajenante habrá generado una Ganancia de Capital, la cual está sujeta a una tasa del 5% sobre la diferencia entre el valor de la venta y el costo de adquisición del bien.

De otra parte, y en relación al adquirente del bien,debe considerarse en principio que la adquisición del inmueble, debe sustentarse con el respectivo comprobante de pago. Sin embargo, el numeral 2 del artículo 6º del Reglamento de Comprobantes de Pago1, establece la posibilidad que las personas naturales, sociedades conyugales y sucesiones indivisas que sin ser habituales requieran otorgar comprobantes de pago a sujetos que necesiten sustentar gastoo costo para efecto tributario, puedan solicitar el Formulario N° 820 – Comprobante por Operaciones No Habituales2.

1 Aprobado por Resolución de Superintendencia Nº 007-99/SUNAT (24.01.1999).

2 Cabe indicar que para solicitar el Formulario Nº 820 “Operaciones No Habituales” las personas naturales, sociedades conyugales o sucesiones indivisas deberán presentar el formato “Solicitud delFormulario N° 820” y exhibir los originales y presentar copia simple de la documentación que sustente la propiedad del bien transferido o cedido en uso, o la prestación del servicio así como el pago por la transferencia del bien, su cesión en uso o la prestación del servicio, de haberse realizado al momento de presentar la solicitud. Ver formato de la solicitud en la siguiente dirección electrónica:...