Notarial y registral

El procedimiento registral en Alemania Peter Limmer
Para entender adecuadamente el procedimiento registral  conviene tener en cuenta algunos datos sobre el derecho civil alemán, muy distinto al vigente en los países de tradición jurídica romana como España.
La transmisión de inmuebles y el procedimiento registral están regulados por el Código Civil alemán (BGB) que entró en vigor en el año1900, y la Ley reguladora del Registro de la Propiedad (GBO) que especifica el procedimiento a seguir para las inscripciones en el Registro.
NOCIONES BÁSICAS DE DERECHO ALEMÁN
El principio de abstracción
El principio de abstracción es un principio básico del derecho civil alemán consagrado, en el siglo XIX, por influencia de Carl von Savigny y recogido en el Código Civil de Alemania (BürgerlichesGesetzbuch o BGB) desde el año 1900. El principio de abstracción obliga a diferenciar entre el título y el modo de adquisición (principio de separación), de forma que el negocio jurídico que da lugar a la transmisión es jurídicamente independiente del traspaso real de la propiedad, el contrato de compraventa no transfiere la propiedad, sólo obliga a transferirla; el traspaso del dominio se produce mediante otro negocio jurídico de disposición que, en el caso de inmuebles, recibe la denominación de traditio o entrega (Auflassung).
Lo normal es que un mismo documento notarial recoja el contrato de compraventa y la traditio, pero ambos pasos figuran por separado.
La inscripción registral constitutiva
La segunda diferencia fundamental que existe entre las transacciones de inmuebles basadasen el derecho romano y las realizadas en el derecho registral alemán es el denominado principio de inscripción. La transferencia efectiva de la propiedad de un inmueble requiere de dos elementos: el acuerdo real de traspaso de la propiedad (la traditio o entrega) y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
"El registrador, una vez más, se limita a comprobar que se han cumplido los requisitosformales de la transacción"
Por efecto del principio de inscripción, el Registro de la Propiedad alemán  proporciona una información incontestable, a partir de la documentación presentada, sobre la titularidad y situación  jurídica del bien y su evolución. El principio de inscripción da visibilidad a los derechos reales, por lo que los adquirentes se ven obligados a realizar las inscripcionesprescriptivas. ¡Sin inscripción no se adquieren derechos!
Publicidad y presunción de buena fe
El derecho alemán protege la así llamada buena fe de forma contundente.
En el caso de que alguien adquiera un derecho inscrito en el Registro de la Propiedad se presume que lo que consta en el Registro es correcto aunque la persona que figure en él ni siquiera sea el propietario del bien o titular delderecho. El Registro garantiza la propiedad al adquirente de buena fe por la mera existencia de la inscripción registral. De esta forma el comprador tiene la certeza de que quien consta como propietario en el Registro puede transmitirle el inmueble con arreglo a derecho.
El adquirente no tiene que hacer averiguaciones sobre la situación jurídica real del inmueble porque puede confiar en el tenordel Registro. Se garantiza la transmisión del derecho para proteger la buena fe de quien lleva a cabo un negocio jurídico con un vendedor inscrito como propietario en el Registro de la Propiedad.
Y, como ya se ha dicho,  la protección es contundente, es decir irreversible. En Derecho Alemán no existe una norma paralela al art. 33 de la Ley Hipotecaria española que niega a la inscripción valorconvalidante de los actos nulos. En Derecho Alemán no hay suspensión nunca de la protección al tercero de buena fe que adquiere confiado en el Registro, tampoco  por cuestiones relacionadas con  el título. El que adquiere una titularidad de buena fe la adquiere definitivamente. La declaración de nulidad del art. 33 español no es posible, lo cual es lógico porque el contrato obligacional no tiene...