Notarial

XIII CONGRESO INTERNACIONAL DE DERECHO REGISTRAL “GARANTIAS DE LOS DERECHOS REALES MEDIANTE EL SISTEMA DE REGISTRO Y DE SEGURO”
Raúl Castellano. México
SISTEMAS REGISTRALES. ANTECEDENTES
El tema sugiere la conveniencia de dar un vistazo al sistema registral de nuestro respectivo país, especialmente en un congreso internacional en el que vale la pena dejar constancia del tratamiento jurídico quese da sobre el particular. Cada país ha creado su propio sistema y, por tanto, hay diferencias; además, también resulta útil repasar, así sea de manera somera, los sistemas registrales de algunos otros países, justamente por las diferencias a que me he referido y, también, desde el punto de vista de la terminología, pues en este campo también hay diferencias, ya que los términos utilizados porcada país no siempre son coincidentes, tan es así, que justamente uno de los temas de este Congreso, va encaminado a formar el Diccionario de Términos de Derecho Registral, de ahí que, por estos motivos, haya considerado pertinente incluirlo a manera de preámbulo. Es bien sabido que no hay sistemas registrales puros, sino que siempre se encuentran entremezclados, con relaciones e influencias de otrospaíses; y no podría ser de otra manera, en la medida que el sistema registral debe obedecer a lo que disponga el Código Civil respectivo, el cual, también, es peculiar a cada país.
En México, la clasificación más común los divide de acuerdo a dos criterios: A).- por los efectos de la inscripción, o eficacia jurídica; y B).- por la forma de la inscripción.

A).- EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN.

Encuanto a los efectos de la inscripción, se pueden dividir en tres sistemas: 1.- sustantivo; 2.- constitutivo y 3.- declarativo.

SISTEMA SUSTANTIVO
Conforme al sistema sustantivo, la propiedad se adquiere por medio de la inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Esto significa que la inscripción es un elemento esencial para la adquisición del dominio del inmueble; de no mediar esterequisito, el acto jurídico debe reputarse como inexistente. Este sistema encuentra sus antecedentes en la época feudal inglesa en la que las propiedades todas pertenecían a la corona y solamente la persona que apareciera en el Libro-Registro era considerada como propietaria. En este sistema se da el máximo de eficacia a la inscripción, pues ésta opera el cambio del derecho registrado, sin necesidad delacuerdo de transferencia. En la actualidad, este sistema solo es aplicado en Australia, en donde sin registro no existe el derecho. El Sistema Sustantivo, también es conocido con el nombre de Sistema Australiano o de “Acta Torrens”. Este sistema, que modifica y supera al antiguo Derecho Inglés, se puso en vigor en Africa del Sur en 1858 y el nombre de “Acta o Sistema Torrens”, se debe a que fueSir Robert Richard Torrens, inmigrante Irlandés, Diputado por Adelaida, Estado Australiano, quien presentó el proyecto para dar seguridad a los títulos de las propiedades. En Australia había dos clases de títulos: el directo, que provenía directamente de la Corona y era por esto inatacable; y el derivado de ella. Al no existir un sistema de registro, el tráfico inmobiliario se prestaba a toda clasede fraudes, pues se operaba en un ambiente que podíamos llamar de clandestinidad. El “Sistema Torrens” trató de que todos los títulos fuesen directos, como si provinieran de la Corona y, para ello, estableció el sistema de inmatriculación; es decir, el acceso que por primera vez se tuviera al Registro Público Inmobiliario. Esta inmatriculación, que debemos entender como “el primero de la finca”,era voluntaria, pero una vez efectuada, la finca quedaba sometida al sistema registral. La inscripción en los libros del Registro es constitutiva, y da lugar al nacimiento del Derecho Real. Esa inmatriculación da certeza a la existencia de la finca de que se trate, así como de su ubicación, superficie, colindancias y otras características; así mismo, acredita el derecho del que inmatricula y lo...