Nuevas formas de inversión inmobiliaria: sociedades y fondos de inversion: reit's i socimis

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Consideraciones iniciales sobre el mercado inmobiliario Una de las características especiales del mercado inmobiliario respecto de otros mercados productivos es que la propiedad inmobiliaria es a la vez un factor de producción y un activo de inversión. Tanto la promoción como la explotación de inmuebles son componentes de la productividad de una economía, la promoción vinculada alsector de la construcción y la explotación de inmuebles al sector de servicios. Por otro lado, cualquier bien inmueble es susceptible de ser objeto de inversión bien por la revalorización a futuro o por cesión de uso a terceros mediante arrendamiento. El uso y la propiedad de un bien pueden disociarse y comercializarse separadamente. En España, viene desarrollándose una tradición eminentementepromotora, es decir, construir sobre suelo finalista con el objetivo de vender a particulares. El método de financiación es por lo general, de origen bancario, la caja o el banco financia a la promotora y ésta cede (subrogación) al particular esa financiación en forma de hipoteca en el momento de la compraventa. En la mayoría de los casos la adquisición se ha realizado por la necesidad de uso de eseinmueble, subyaciendo también el propósito de que, con el tiempo, la amortización de la hipoteca junto con la plusvalía generada transformara la propiedad en una fuente de ahorro. Ésta ha sido prácticamente la única forma de inversión inmobiliaria para el pequeño ahorrador hasta hace bien poco en nuestro país. Evidentemente el mismo sistema de financiación limita el alcance de la promoción, ya que lascaracterísticas del préstamo y su retor no condicionan la duración del proyecto de negocio y su volumen. Por eso las operaciones más grandes se han concentrado en un reducido número de inversores con más capacidad financiera y en colaboración con organismos oficiales capaces de garantizar las actuaciones. El desarrollo de Barcelona ’92 durante los años 80 es un claro ejemplo de estas intervenciones.Asimismo, cuando son pocos agentes los que acaparan el volumen de la inversión, el mercado carece de transparencia y proliferan las entidades poco profesionales.

Nuevas formas de inversión inmobiliaria : Sociedades y Fondos de Inversión: REITs y SOCIMIs

De esta forma, no existían en España las grandes operaciones inmobiliarias que todos hemos admirado de jóvenes en otros países como EEUU,Canadá, Australia… Es precisamente durante los años 90 donde empiezan a aparecer en Europa nuevas formas de financiación privada en forma de fondos y sociedades de inversión que, atraídos por esta dualidad de rentabilidades que ofrece el mercado inmobiliario, deciden destinar recursos a esta actividad. El resultado son proyectos de negocio a largo plazo y gran envergadura como La Defense en París oCanary Wharf en Londres. Se inicia así un nuevo formato de negocio inmobiliario caracterizado por una visión que va más allá de la estrictamente promotora, con vocación de permanencia ya que asume los beneficios de la explotación además de la revalorización del inmueble. La rentabilidad del negocio depende menos de las expectativas de plusvalías imprevisibles y más de las rentas y serviciosderivados. Estas herramientas financieras introducen más liquidez y una mayor competitividad al mercado. Finalmente, durante el inicio de este siglo XXI, se produce un exceso de liquidez en el mercado debido a un precio del dinero excepcionalmente bajo que alimenta a ambos tipos de inversores. Los fondos y sociedades de inversión utilizan su capacidad de endeudamiento para diversificar sus inversiones y lospromotores se embarcan en un mayor número de operaciones. Estos últimos son los que se transforman en las grandes promotoras de España que sufren drásticamente los efectos de la crisis inmobiliaria actual.

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