Nulidad de contratos

LAS NULIDADES DE LOS CONTRATOS: RESCISIÓN, RESOLUCIÓN y RESILIACIÓN

Dr. Jaime RoIdós Garcés Catedrático de la
Facultad de Jurisprudencia

Durante estos últimos doce años, la ciudad de Guayaquil, ha progresado y se convirtió en una gran metrópoli. Parte de este progreso se debe a la iniciativa privada y pública de Instituciones guayaquileñas que emprendió la ejecución de importantesprogramas, entre estos, la Regeneración Urbana, la reconstrucción y construcción de majestuosos edificios e importantes ci dadelas. u Sobre las estructuras públicas, las inscripciones de éstos y referente a todos los derechos y obligaciones que generan los actos y contratos jurídicos que tienen relación a la venta de locales, departamentos sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, la transferencia dedominio de inmuebles adquiridos por donaciones, por la complejidad de las circunstancias y de las innumerables posibilidades que se presentan sería muy extenso tratar porque tenemos que remitirnos a numerosas instituciones del Derecho Civil que tiene relación con los actos y contratos, por lo que concretamente me voy a remitir el tema de la "COMPRAVENTA DE INMUEBLES A SUS NULIDADES Y A LOS MODOSEN QUE ESTAS PUEDADN SER EXTINGUIDAS". Para poder entrar en materia, me permito re alizar un breve análisis de la institución de la compraventa cuya definición por trato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. El que contrae la obligación de dar la cosa se llama vendedor y el que contrae la de pagar el dinero, comprador. El dinero que el comprador se obligaa dar por la cosa vendida, se llama precio. Para que la venta se repute perfecta es necesario que las partes hayan convenido en la cosa y es el precio y la perfección legal de un contrato de compraventa de inmuebles o bienes raíces no se adquiere mientras no sea otorgado el respectivo contrato por escritura pública y

77

DR. JAIME ROLDÓS GARCÉS

que se haya obtenido al correspondienteregistro de las Oficinas del Registrador de la Propiedad de l Cantón. Al contrato de compraventa le son inherentes los requisitos esenciales a todo contrato como son: el consentimiento, la capacidad, el objeto lícito y causa lícita. De acuerdo con la naturaleza intrínseca de este contrato, es necesario que el precio convenido por las partes sea justo, acorde a los principios de la justiciaconmutativa, porque en caso contrario, hay lugar a la lesión enorme que da lugar a la rescisión del contrato. Asimismo le son inherente, propios del contrato, la obligatoriedad del comprador al saneamiento por evicción que siempre se entiende sin necesidad de cláusula especial. El derecho que tiene el comprador para exigir la rescisión de la venta del inmueble o la rebaja del precio por los viciosredhibitorios. La condición resolutoria tácita para el caso de que el comprador no pagare el precio y el derecho que adquiere el vendedor para exigir la devolución del precio o la resolución de la venta con resarcimiento de perjuicios. Las partes gozan en lo demás de plena voluntad p incluir en el ara contrato de compraventa las cláusulas y condiciones que tengan convenientes siempre que no sean contrariasa las leyes, a la moral o al orden público y en la complejidad de circunstancias y de elementos y situaciones que pueden presentarse en la celebración de los contratos de ventas de inmuebles se pueden estipular pactos o contratos que le accedan pero que tengan relación con el mismo, como por ejemplo, la estipulación de la causa especial de que no pagándose el precio al tiempo con venido seresolverá el contrato de venta, lo cual según nuestra Legislación se llama Pacto Comisorio: o la estipulación, mediante la cual el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida entregando al comprador la cantidad determinada que se estipulare o a falta de estipulación, lo que haya costado el inmueble, lo que se llama Pacto de Retroventa. Una compraventa de inmueble puede ser pura y...