Nulidad Registral

COMENTARIOS JURISPRUDENCIALES: NULIDAD DEL ASIENTO REGISTRAL
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La nulidad de la inscripción no genera de por sí la nulidad del título. R.493-2009-SUNARP-TR-L
El asiento registral es el producto de la calificación emitido y redactado por un profesional del derecho, luego de un estudio pormenorizado del mismo en el cual ha revisado –entre otros temas- la validez del acto y que hayaestado sujeto al principio de legalidad.
Estando apto el título para ser inscrito, se publicará sólo aquella información que sea trascendente para el conocimiento de terceros, la cual recibirá cierta protección por parte del ordenamiento según lo establecido por Ley de Creación del Sistema Registral en su literal b) del Art. 3 “(…) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvotítulo modificatorio posterior o sentencia judicial firme.”
Ahora bien, si bien existe una vinculación entre el asiento y el título que le dio origen, la nulidad del primero no implica necesariamente la nulidad del segundo porque puede darse como en el presente caso que el supuesto sea de nulidad del asiento en sede judicial por incompatibilidad con el asiento registral.














FUNDAMENTOS QUEEXPLICAN LA PRIMACÍA DEL TÍTULO FRENTE AL ASIENTO REGISTRAL
CONTRIBUCIÓN QUE PONE PUNTO FINAL A UN DEBATE INNECESARIO
Gunther Gonzáles Barrón*

ANTECEDENTES
Desde que entró en vigencia el Código Civil de 1984 se discute la prelación que existe entre el asiento registral y el título material que le dio origen. Así puede verse, ya, en la exposición de motivos oficial de dicho cuerpo normativo queel problema se plantea en el caso de discrepancia entre el contenido del asiento frente al contenido del título, pues se debate cual de ellos debe tener preferencia[1].
Un sector de la doctrina sostiene que la protección que otorga el registro, específicamente en el ámbito del principio de fe pública (art. 2014 CC), debe circunscribirse a los datos consignados por el asiento, por lo cual la nulidadque aparece en el título material (negocio jurídico o contrato) no afecta al tercero, quien debe considerarse tutelado por su confianza exclusiva en el asiento. Se dice, por tanto, que en virtud de la seguridad jurídica el deber de verificación del tercero se reduce a comprobar la inscripción o asiento registral, pues demasiado costoso y complicado exigir una consulta del título[2].
Para efectosprácticos la adopción de una u otra tesis puede resumirse en el siguiente ejemplo: A es propietario de un inmueble en virtud de compra celebrada con X; en dicho título consta que A es casado, aun cuando el registrador por error hace constar que es soltero. Hasta aquí no hay duda que el propietario es A, de estado civil casado. Luego A vende el inmueble a B, y en este negocio A se declara comosoltero aprovechando el error del registrador. En este contrato existe una patología derivada del poder de disposición insuficiente del vendedor. Posteriormente B vende el inmueble al tercero C que se fía exclusivamente en los asientos e inscribe su adquisición. Si optamos por la tesis que da valor absoluto a la inscripción, entonces C está protegido por la fe pública ya que la causal de nulidad noconsta en los asientos del registro; en cambio, la postura contraria señala que el defecto del negocio aparece del propio registro (de los títulos inscritos), por lo que el tercero C no merece tutela. En buena cuenta, aquí se encuentra en contraposición la tesis del asiento registral frente a la del título material.
Desde siempre he sostenido la postura favorable al título material, y creo que hallegado el momento de articular en un solo escrito los diversos fundamentos que amparan esta posición, con lo cual espero contribuir a que se ponga punto final a un debate que realmente es innecesario.
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