Obligaciones propter rem

LAS OBLIGACIONES AMBULATORIAS O PROPTER REM
EN EL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
"MARTIN SÁNCHEZ-FERRERO Y GARCÍA"
ABOGADO DEL ILUSTRE COLEGIO DE MADRID
SUMARIO: I. Concepto y naturaleza. II. Caracteres. III. Clases de obligaciones propter rem en particular: A. Obligaciones propter rem legales: 1. Art. 9, letra e) de la Ley 8/1999 de 6 de abril; 2. Otras obligaciones propter rem en el CódigoCivil. B. Obligaciones propter rem en el ámbito procesal y las derivadas de signos aparentes. C. Obligaciones propter rem voluntarias: 1. Inscritas; 2. No inscritas, fruto de la convención con titulares anteriores.
I. Concepto y Naturaleza
Etimológicamente el concepto obligación ambulatoria (del latín ambulare, ambulo: andar, pasear) o propter rem (cerca de o por causa de la cosa) hacenreferencia a que el obligado a una determinada prestación no es fijo y determinado sino que viene establecido por quién sea el titular en cada momento del derecho real.
La frontera entre derechos reales y personales no aparece tan nítida como una primera definición o acercamiento a ambos conceptos pudiera darnos a entender, ya que a veces ambas figuras se entrecruzan de tal forma que si a un derechoreal le caracteriza un contenido negativo, en el sentido de imponer a los sujetos ajenos al derecho real obligaciones de no hacer o sufrir (pati), hay casos en los que frente a ese contenido general negativo y propio del derecho real se impone en algunos casos una obligación de hacer. Piénsese en las servidumbres positivas del art. 533 C.C., en derechos reales como el censo (art. 1604 C.C.), o enfiguras como la rabassa morta del derecho catalán o los foros en Galicia, que imponen al poseedor de un fundo la obligación de pagar un canon o realizar una prestación periódica.
Esto es lo que se conoce en la doctrina como obligaciones in faciendo, pero también desde esa misma vertiente se habla de obligaciones propter rem que pueden ser definidas como: "aquellos derechos de obligación en loscuales el deudor aparece determinado por el hecho de ser propietario o poseedor de una cosa, es deudor de la prestación quien en cada momento sea propietario".
En resumidas cuentas podremos decir que participa este tipo de obligaciones de una naturaleza mixta, porque siendo genuinos derechos de crédito vienen, sin embargo, identificados por quien sea titular del derecho real en cada momento.Exponiendo sus caracteres tendremos una visión mucho más clara.

II. Caracteres
Son caracteres de estas obligaciones propter rem los que menciona la doctrina y jurisprudencia, pudiendo citar en este sentido la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19ª de
fecha dos de diciembre de 1998 (1), que se concretan en: "a) accesoriedad de una determinada titularidad jurídico real; b) especialdesignación del sujeto pasivo, a través de la titularidad de un derecho real; c) renuncia y abandono liberatorio; d) transmisión de la obligación por transmisión del derecho real, sin que sea preciso una especial voluntad encaminada a producir la transmisión pasiva de la obligación, sino que basta la voluntad de transmitir el derecho real para que a tal transmisión acompañe la de lasobligaciones".
III. Clases de obligaciones propter rem en particular
A. Obligaciones propter rem legales
1. Art. 9, letra e) de la Ley 8/1999 de 6 de abril
En nuestra L.P.H. encontramos como supuesto más genuino de las obligaciones propter rem el del art. 9, letra e), según la redacción actual dada por la Ley 8/1999 de 6 de abril, antes art. 9, regla 5ª, párrafo 2º, según la dicción dada por laLey 49/1960 de 21 de julio. En ambos preceptos se establece la responsabilidad y afección del inmueble por los gastos generados correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior; créditos que el nuevo texto se encarga de subrayar la condición de preferentes a efectos del art. 1923 C.C. subrayando el correspondiente...