Obligaciones Reales

Casos de obligación real.
En México casi todos los tratadistas consideran como casos de obligación real, los siguientes:
a) La de los copropietarios de costear proporcionalmente la reconstrucción y mantenimiento de la pared medianera. Esta obligación se consigna en el artículo 960.

b) La obligación que tiene el usufructuario de “otorgar fianza” antes de entrara en el goce delusufructo, de hacer un inventario de los bienes muebles, como lo determina el artículo 1006.

c) La obligación que debe observar el propietario de un predio rústico de cultivarlo, y si no lo hace, darlo en arrendamiento o en aparcería conforme a lo dispuesto en la Nueva Ley Agraria y que derogó a la Ley de Tierras Ociosas según el art. 2459 de Código Civil.

d) La obligación del deudorhipotecario de no dar el bien gravado, en arrendamiento por un término mayor que el del contrato en que se constituyó el gravamen, conforme al artículo 2914.

Análisis de los ejemplos de obligación real.

1) Caso del Artículo 960: La llamada obligación real de los copropietarios de costear proporcionalmente la reconstrucción y mantenimiento de la pared medianera:
a) Si va anexa a un derechoreal.
b) Se transmite a los detentadores sucesivos de la cosa.
c) Va anexa a un derecho real principal.
d) No cumple de manera absoluta con la característica de que el “deudor” se libera de ella por medio del abandono, pues de acuerdo con el artículo 961:

“El propietario que quiera liberarse de las obligaciones que impone el artículo anterior, puede hacerlo renunciando a la copropiedad,salvo el caso en que la pared común sostenga un edificio suyo”

En este caso no puede librarse ni por medio del abandono que haga de la pared, por razón lógica, y no se cumple así con ese requisito de la doctrina.

e) Tampoco cumple con la característica que sólo se responde con el valor de la cosa, pues si considera el art. 961 antes transcrito, da como resultado de que como es un murosostén de un edificio implica, que se responde no sólo con el valor de la pared, sino con el de todo el inmueble, El muro solo no reporta posibilidad de avalúo.
f) Sí cumple con el requisito de que no se precisa la autorización del “sujeto activo”, para que se cambie el “deudor”.

2) Caso del artículo 1006: La obligación del usufructuario de “otorgar fianza”, obtener fiador como es locorrecto, inventariar los muebles y describir los muebles:

a) No va siempre anexa al derecho real, pues puede no exigirse por el acreedor, y de esta manera no se constituye la “obligación real”. En efecto el artículo 1008 dispone:

“El que se reserva la propiedad, puede dispensar al usufructuario de la obligación de afianzar”

Y cuando el usufructo se constituye a título gratuito y por víade retención, tampoco existe la necesidad de obtener fiador; así el art. 1007 manda:

“El donador que se reserva el usufructo de los bienes donados está dispensado de dar fianza referida, si no se ha obligado expresamente a ello”.

b) No se transmite necesariamente a los subsecuentes detentadores de la cosa, si es que el supuesto primer obligado “real” hace el inventario y descripción delos muebles.
c) Es accesoria sólo a derecho real principal, y no se puede ligar a un derecho real secundario.
d) El deudor si bien se libera de la obligación “real” por medio del abandono que haga del derecho de usufructo, también tiene otra forma de liberarse que no está bajo el control de su voluntad: el perdón de la obligación. En el art. 1008 antes transcrito se lee como el nudopropietario puede dispensar o perdonar al usufructuario de la obligación.

La doctrina de la obligación real o consigan como característica de ésta el que puedan ser “dispensadas”, presentándose aquí un nuevo pacto.

e) La responsabilidad del pretendido “sujeto pasivo” de la obligación no tiene por límite el valor de la cosa, ya que el valor de ésta está dividido: una parte es del valor de la...