Obligaciones

OBLIGACIONES AMBULATORIAS O PROPTER REM
Una hipótesis muy interesante de indeterminación relativa de sujeto, activo o pasivo, es la de las obligaciones propter rem, también llamadas "ambulatorias".
Lo característico de estas obligaciones reside en que se constituyen en función de cierta relación de señorío que tiene una persona indeterminada sobre una cosa determinada. En rigor, no hayindeterminación del sujeto sino ausencia de su individualización porque ello dependerá del momento de la vida de la obligación en que se la haga valer: según que ello ocurra en tal o cual momento, el acreedor o deudor, será A, B o X, quienquiera fuere el poseedor de la cosa con motivo de la cual se ha generado la obligación. Bien ha dicho Alsina Atienza, que "el crédito o deuda, nace, subsiste o seextingue, junto con la relación de señorío mencionada; si el acreedor o deudor propter rem dejan de estar en dicha relación con la cosa, sea porque la abandonen, o porque la enajenen, o porque otro venga a entrar en ella originariamente, o porque la cosa desaparezca haciéndose imposible la relación de señorío respectiva, el acreedor o deudor quedan desligados, por lo menos para lo sucesivo, de laobligación propter rem. Y ésta se desplaza hacia el nuevo dueño o poseedor; por lo que se habla a menudo de que la obligación es ambulatoria" (40)
Se trata de obligaciones concernientes a una cosa, "que no gravan a una o más personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada" (art. 2416 ). De ahí que la obligación viaje, tanto activa como pasivamente con la cosa a lacual accede, lo que se explica muy fácilmente, porque siendo una obligación m"que comprende al que ha transmitido una cosa, respecto de la misma cosa, pasa al sucesor universal y al sucesor particular" (art. 3266 , Cód. Civ.). Por lo demás, el crédito propter rem debe ser considerado como un accesorio del objeto adquirido (conf. arts. 3268 in fine y 575 ) que pasa con éste del autor de la transmisióna su sucesor
Entre las obligaciones propter rem pueden citarse, como las más frecuentes, las siguientes: la deuda de medianería proveniente de la utilización de un muro divisorio ajeno, y el crédito correlativo (42) ; la deuda por expensas comunes para el mantenimiento de un edificio constituido en propiedad horizontal (43) ; la contribución a los gastos de conservación de la cosa, en elcondominio, sea éste ordinario o de indivisión forzosa (44) ; la obligación por mejoras necesarias o útiles (45) ; las cargas reales (46)

CONSECUENCIA DEL CARÁCTER PROPTER REM DE LA OBLIGACIÓN
En esta clase de obligaciones es inseparable la calidad de acreedor o deudor, de la condición de propietario de la cosa en razón de la cual ha surgido la obligación. Por ello es ineficaz cualquier convenio queimplique reservar o ceder esa clase de obligaciones, con independencia del carácter de propietario de la cosa de que se trate: juega ahí
"una prohibición implícita de la ley" (art. 1444 ). Tal convenio sería eficaz, entre las partes, para desplazar entre ellas la ventaja pecuniaria a que la obligación se refiere, pero no alteraría la relación, con el deudor. Así, en la venta de un inmueble nopuede el vendedor reservar un crédito de medianería que tuviere en razón de la propiedad de ese
inmueble, pues con la transferencia del dominio, pasa el mismo carácter de acreedor de la medianería al nuevo dueño, sin perjuicio del deber de éste, de trasladar la ventaja pecuniaria que llegara a percibir por ese concepto, al anterior propietario, si así lo hubiese convenido con él (47) .
No es unaobligación propter rem la del dueño de una cosa inanimada, por reparación del daño proveniente de la cosa (48) . Luego de transmitido el dominio de la cosa, no responde el nuevo dueño por el daño anterior.

Excepción al principio de accesoriedad

En otras situaciones, las obligaciones accesorias están, bajo algún aspecto, sometidas a un régimen distinto del que rige la obligación principal....