Obligación Real

 Obligación Real o Propter Rem
Ernesto Gonzáles y Gutiérrez.

Ensayo sobre el Capítulo

1.- Noción de la materia, y concepto del fantasma Obligación real o Propter Rem.

Nuestro autor empieza dando el calificativo de fantasma jurídico, de algo irreal a la obligación real y que según tratadistas dicen haberlo visto sin darse cuenta según autor que se trata de obnibulaciones generadas porfalta de estudio. A esta se le ha considerado entonces como figura autónoma integrante del patrimonio, al lado del Derecho real y del personal, SUPONIENDO SIN CONCEDER QUE EXISTIERAN ESAS OBLIGACIONES REALES SE DEBERIA DE TRATAR CON LA TEORIA DE LAS OBLIGACIONES. LO LOGICO ENTONCES ES CONOCER PRIMERO LO QUE ES LA OBLIGACION EN SI, Y LUEGO SU ESPECIE IMAGINARIA.

A la obligación real se le hadesignado con otros nombres, en otras épocas y en otros regímenes jurídicos:

“Obligación Propter Rem” (Derecho francés).
“Ius Ad Rem” (Derecho canónico).
“Obligatio Rei” (Postglosadores).
“Obligación Real” (México).

2.- Casos de Obligación Real.

LA OBLIGACIÓN REAL ES LA QUE EXISTE EN LA RAZON Y MEDIDA EN QUE UNA COSA SE DETENTA, IMPLICANDO PARA EL DEUDOR LA NECESIDAD DE EJECUTAR UN ACTOPOSITIVO Y DE LA CUAL NO PUEDE LIBRARSE SINO MEDIANTE EL ABANDONO QUE DE ELLA HAGA.

Casos en México de considerar la obligación real:

a).- La de los copropietarios de costear proporcionalmente la construcción y mantenimiento de la pared medianera. (La medianería es la situación jurídica que se da cuando dos fincas están separadas por un elemento común, que pertenece a los propietarios deaquéllas).
b).- la obligación que tiene el usufructuario de “otorgar fianza” antes de entrar en el goce del usufructo, de hacer un inventario de los bienes muebles y una descripción de los inmuebles. Articulo 1009 Código Civil Federal. Si el usufructo fuere constituido por contrato, y el que contrato quedare de propietario, y no exigiere en el contrato la fianza, no estará obligado elusufructuario a darla; pero si quedare de propietario un tercero, podrá pedirla aunque no se haya estipulado en el contrato.
c).- La obligación del deudor hipotecario de no dar el bien gravado, en arrendamiento por un término mayor que el del contrato en que se constituyó el gravamen. Articulo 2914 Código Civil Federal. Sin consentimiento del acreedor, el propietario del predio hipotecado no puede darloen arrendamiento, ni pactar pago anticipado de rentas, por un término que exceda a la duración de la hipoteca; bajo la pena de nulidad del contrato en la parte que exceda de la expresada duración. Si la hipoteca no tiene plazo cierto, no podrá estipularse anticipo de rentas, ni arrendamiento, por mas de un año, si se trata de finca rustica, ni por mas de dos meses, si se trata de finca urbana.3.- Características de la Obligación real.
a).- Va anexa a un Derecho real, en la medida y razón que este se detenta.
b).- Se transmite ipso jure (por la ley misma) a los detentadores sucesivos de la cosa.
c).- Es accesoria solo a Derechos reales principales. A este criterio le contradice cuando se afirma que hay caso de obligación real anexa a derechos reales de segundo grado siendoaceptable para el derecho mexicano. Artículo 2914 Código Civil Federal conteniendo una obligación real, la misma iría anexa a un Derecho real de segundo grado como es el Derecho real de hipoteca.
d).- El deudor se libera de la obligación solo por el abandono que haga de la cosa. Poseyendo la cosa estará obligado, y solo se desobliga si la cosa se destruye o si se transmite a un tercero.
e).- Laresponsabilidad del sujeto pasivo de la obligación tiene por límite el monto o valor de la cosa a que va anexa la obligación.
f).- La obligación real no requiere la autorización del sujeto activo para que cambie el sujeto pasivo, sino que se produce por el simple cambio de posesión de la cosa.
4.- Historia de la obligación real.
Derecho Romano.- No la conoció, pero Savigny dice que las vivieron...