Olii

ARTÍCULO

Planeación Fiscal Inmobiliaria
(Terrenos)
C.P. y Lic. Jorge Santamaría García

Introducción

La actividad inmobiliaria detona en cualquier
país el crecimiento económico, el empleo, la distribución de la riqueza; además da idea de prosperidad, de orden, de solidez. No en balde, los gobiernos, que quieren demostrar trabajo público, promueven las obras privadas y hacen obrapública,
pues ésta abarca muchas actividades a la vez: vivienda, energía, infraestructura, educación, transporte, vialidades, aeropuertos, distribución de
agua, drenaje; toda nuestra vida está rodeada por
la actividad inmobiliaria y constructiva.

Dentro de nuestro sistema fiscal, el régimen de
adquisición, enajenación, construcción e inversión
en inmuebles ofrece una gama de alternativas quepermiten seguir diversas estrategias para el fomento de la actividad inmobiliaria.

El propósito de este artículo es revisar al año
2006, cuáles son esas oportunidades de planeación
fiscal en la actividad inmobiliaria y constructiva de
una manera enunciativa, pero concretando para
nues-tros lectores ciertas orientaciones valiosas y
productivas.
I. Notas iniciales sobre inmuebles y propiedadNo vamos a abordar aquí con profundidad toda
una teoría inmobiliaria, pero cuando menos debemos dejar asentado en forma práctica qué es un
inmueble y cómo se comporta la propiedad sobre
ellos.

Es inmueble el suelo, pero también lo es toda
construcción permanente que se imponga sobre él.
No obstante, algunos muebles pueden pasar a ser
inmuebles cuando el dueño los coloca en un inmueblecomo parte del diseño de un edificio, tales
como: esculturas, pinturas, ornamentos valiosos,
etc., de tal modo que junto con las construcciones
formen un bien único, especial.

Las construcciones por sí mismas no son inmuebles; constituyen para el que construye en suelo
ajeno el derecho a indemnización, sólo si las edificó
con autorización del dueño. El dueño las adquiere
por accesión, perono puede utilizarlas mientras la
posesión la tenga otro, por derecho adquirido o
derivado.
No debe entenderse que cuando una persona
cons-truye con autorización del dueño sobre el
inmueble deviene una copropiedad, no suele ni
debe ser así. Hay copropiedad cuando hay multiplicidad de dueños de un bien, pero no por las
mejoras que uno haga en el bien de otro.

La copropiedad es unamodalidad de apropiación de los bienes, en ella todos los partícipes son
propietarios de una parte alícuota del bien, generalmente se expresa en porcentaje o en coeficiente
que se multiplica por el número de metros cuadrados que componen la superficie y las edificaciones
en su caso. Esta forma de distribuir la propiedad
entre varios copropietarios es el derecho de propiedad de un bien que adopta unamodalidad adicional en el régimen de condominio, pues en él se
N UEVO CONSULTORIO FISCAL • número 402

5

combinan las propiedades individualizadas, específicas de las unidades que componen los bienes,
con un régimen de copropiedad que se impone a
las áreas comunes y a los bienes que sirven comúnmente a los propietarios de cada unidad.

Por otra parte, la propiedad da origen aldesmembramiento de sus partes para forma otros inmuebles, que no siendo tangibles, son reales; es decir, con parte de las cosas de los inmuebles: el uso,
el usufructo y la habitación. Mientras el uso es un
derecho que da al beneficiario la posibilidad de
que usar los bienes, según la naturaleza de ellos y
para su provecho personal, sin que pueda transmitir ese derecho y sin pueda decidir la enajenacióndel bien, el usufructo1 otorga al titular de este derecho el uso y los frutos. Este derecho puede ilustrarse diciendo que quien usa saca provecho para
sí y el usufructuario tiene ese derecho, pero puede
transmitir dicho uso y obtener un lucro por ello.
Menos emparentado con lo anterior, la habitación
se instituye a favor de una persona el uso para habitación de una casa, en el espacio en...