Operacion y mantenimiento

A D M II N II S T R A C II Ó N  I I I  A D M  N  S T R A C  Ó  I I 
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Tema 8 

Operación y mantenimiento 

“ Material didáctico digitalizado para la enseñanza de la Administración en la Arquitectura”  
(Subproyecto PAPIME EN402003) 

Responsable académico: Dr. Jorge Quijano Valdez 
Semestre 2009­2

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Índice 
Introducción (3) 8.1 Manual descriptivo (4)  Proceso de operación de equipos e instalaciones (5)  Proceso de operación y control de ambientes (5)  Plan de control del mantenimiento (6)  Preparación, revisión y aprobación de documentos técnicos (7)  Periodo de conservación de los documentos (8)  Cuadro 1. Manual de mantenimiento (10)  8.2 Preventivos (11)  Mantenimiento  preventivo  programado (11) Mantenimiento preventivo rutinario (11)  8.3 Correctivos (12)  Mantenimiento correctivo jerarquizado (12)  Mantenimiento correctivo programado (12)  Sistema de mantenimiento predictivo (12)  Rutinas básicas de mantenimiento (13)  Costos del mantenimiento (15)  Preguntas guiadas (20)  Respuestas (según el compilador) (21)  Glosario de términos (22)  Bibliografía y lecturas recomendadas (23)

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Introducción 
Toda  construcción u  obra  terminada  debe  contar  con  un  manual  de  mantenimiento y un  manual de uso y operación. En efecto, al entregar una  obra  el  constructor  debe  entregar,  entre  otros  documentos,  los  manuales  descriptivos  y  de  mantenimiento  (correctivo  y  preventivo);  en  ellos  se  establecen las responsabilidades y deberes del usuario y del propietario.  Por  parte  del  constructor  se establecen  en  estos  manuales  los  criterios  propuestos,  con  los  que  se  debe  inspeccionar  y  evaluar  el  mantenimiento,  así  como  los  periodos  con  que  estas  actividades  se  deben  llevar a cabo, además de la especificación de la vida útil de la construcción y  los equipos.  A  estos  manuales  se  suman  también  todos los  documentos  legales,  contractuales  y  técnicos  con que  se  cuente  y  se  requiera.  Esta  documentación comprende el conjunto de aquellos documentos que originan  la construcción de una obra, comienza a generarse cuando inicia el estudio  de la vialidad y continúa produciéndose durante el proyecto, ejecución y su  puesta en operación. Se dividen en tres grupos: legales, que incluyen todos  los  ligados  con  la  administración;  los contractuales,  que  establecen  las  condiciones  que  unen  a  cada  participante  con  el  resto  de  los  participantes  en  el  proceso  de  construcción,  y  los técnicos,  que  incluyen  los  criterios  de  diseño, los planos y el pliego de condiciones, los documentos de compra y  las garantías, entre otros.  En  este  texto  se  presenta  un  análisis  de  los  componentes  de  un  manual descriptivo  de  la  operación  y  el  mantenimiento  de  una  nueva  edificación, considerando los métodos preventivos y correctivos.

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Es  un  hecho  comprobado  que  los  procesos  de  conservación  y  el  mantenimiento  de  una  edificación  son  altamente  rentables,  ya  que  cuando  ésta  se  mantiene  bien  cuidada,  lo  normal  es  que  su  valor  se  triplique,  o  incluso  se cuadruplique  dentro  de  un  plazo  de,  por  lo  menos,  diez  años.  Además, algunos cálculos indican que si al cumplir los cinco años de vida un  edificio es abandonado al descuido, éste puede alcanzar proporciones tales  que la inversión original corre el riesgo de perderse, lo que lleva a concluir  que  resulta  más  barato  y  rentable  construir  un  edificio  nuevo,  en  lugar  de reparar a uno viejo.  En  México,  el  hecho  anterior  es,  por  desgracia,  muy  común,  ya  se  trate  de  obra  civil,  pública,  o  de  los  equipos  especiales  y  casas  de  máquinas.  Lo  anterior  puede  ser  explicado  señalando  el  desinterés  de  agregar  presupuestos  específicos  para  el  mantenimiento  desde  que  las  obras  son  proyectadas;  en  el  caso  de  proyectos  civiles,  esto ...