Opononibilidad derecho registral

a) La prueba de los derechos reales y la publicidad registral en un sistema consensual: ubicación y alcances de la oponibilidad registral dentro de dicho contexto

La propia ontología del Derecho estriba en el conocimiento y la jerarquización de unos mecanismos de acceso a una verdad formal, que se declara dogmáticamente como la única verdad. Este principio es especialmente constatable conrelación al derecho de propiedad; la propiedad en sí no existe, la concepción jurídica de la propiedad es la de una apariencia dogmáticamente definida como la propiedad; la realidad jurídica de la propiedad (la protección de la propiedad) es inseparable de su prueba" (ÁLVAREZ, p. 45).

Ahora bien, para probar que alguien es titular de un derecho real cualquiera y que como tal se encuentra investidodel poder que reconoce la ley para asegurarle, frente a la colectividad, el haz de facultades que corresponden a su derecho, es necesario demostrar que se tiene el mismo en virtud de alguno de los denominados "modos de adquirir", esto es, alguno de los diversos hechos que establece la ley como idóneos para producir la adquisición del derecho real del que se trate, como puede ser una compraventa,una donación, la muerte de una persona, el pago de una indemnización justipreciada, una apropiación de alguna de las pocas cosas (muebles) que no pertenecen a nadie, una ley que por su solo mandato ordene una transferencia, un acto de transformación de la materia prima ajena, el cumplimiento del plazo y de las condiciones establecidas para que el poseedor se convierta en titular de un derecho, unacto de constitución de un derecho real sobre cosa ajena, una ley que impone una servidumbre, un hecho o acto considerado por la ley como suficiente para generar una prenda o una hipoteca legal, etc.

Sin embargo, se comprenderá rápidamente que en un mundo en el que, en principio, todos los bienes tienen dueño y en el que se respeta la libre iniciativa privada, el hecho normal y ordinario envirtud del cual las personas logran adquirir un derecho real es a través de negocios de intercambio de derechos reales preexistentes o negocios de constitución de derechos reales sobre bienes ajenos, celebrados con quienes hasta ese momento ostentan la titularidad de los mismos o la propiedad que justifica la constitución de los últimos. A los primeros se los conoce como actos de transferencia y a lossegundos como actos de gravamen. Unos y otros suelen ser denominados también "títulos" de propiedad, de transferencia de un derecho real o de constitución de un derecho sobre cosa ajena.

Nuestro Código Civil solo se ocupa de regular, en el Capítulo Segundo, Título II de la Sección Tercera del Libro de Derechos Reales, de manera incompleta, los distintos modos de adquirir la propiedad. Esto nosignifica que respecto de los demás derechos reales no se hayan regulado los distintos modos de adquisición que se reconocen para ellos, lo que sucede es que no se cuenta con una regulación general y sistemática de los distintos modos de adquirir los diversos derechos reales.
La lectura de los dispositivos antes referidos permite advertir que, a excepción de la transferencia de bienes muebles(artículo 947 C.C.), la prenda con inscripción (artículo 1059 C.C.) y la hipoteca (artículo 1099 C.C.), en todos los casos en que la adquisición del derecho real supone acuerdo de partes para transferir o constituir el mismo, no se ha previsto como exigencia adicional el cumplimiento por las partes de un hecho simultáneo o posterior que pueda ser considerado como un signo de recognoscibilidad, esdecir, el derecho real puede nacer sin necesidad de la tradición o de la inscripción que son los medios que conducen a la publicidad posesoria o registral de los derechos reales.

Un sistema como el antes descrito, con las excepciones que se indican, puede ser calificado como un sistema consensual de adquisición de derechos reales, en el que el acto de intercambio o constitución es considerado...