Origen de los precios de los inmuebles en los desarrollos inmobiliarios urbanos y su relacion con los principios basicos de valuacion

SOCIEDAD DE INGENIERIA DE TASACION DE VENEZUELA

UNIVERSIDAD CENTROCCIDENTAL LISANDRO ALVARADO CURSO PROFESIONAL DE VALUACION INMOBILIARIA

ORIGEN DE LOS PRECIOS DE LOS INMUEBLES EN LOS DESARROLLOS INMOBILIARIOS URBANOS Y SU RELACION CON LOS PRINCIPIOS BASICOS DE VALUACION

Ing.Pedro M Galindez Awais

05/06/2009

RESUMEN:Para el inversionista que emprende un desarrollo inmobiliario es de gran importancia determinar el valor del inmueble que le permita vender a un precio justo y competitivo donde se recupere la inversión y se obtenga un beneficio económico dentro de los límites esperados. Para obtener el valor un inmueble en el sector primario es necesario conocer todos los factores que influyen en laformación del mismo. Cuando hablamos del sector primario en un desarrollo inmobiliario urbano los promotores deben calcular los costos de producción en base a los presupuestos elaborados por el contratistas y luego tomar en cuenta todos los gastos, y por ultimo calcular el margen de ganancia que permita alcanzar el objetivo final : vender y tener rentabilidad. En el mercado secundario influyentanto factores internos como externos, y toman vital importancia los principios básicos de valuación los cuales identificaremos en este estudio.

 
INTRODUCCION

Si por un momento imaginara como sería un mundo sin Mercado Inmobiliario, pensaría que estamos en la creación del hombre, donde solo existían los recursos naturales y habitaba el primer hombre sobre la tierra..Y si nos situamos enel mundo actual, donde el mercado cuenta con una diversidad de productos que son deseados por el hombre, y que cada vez hay mas amenazas en términos de restricciones del estado y recesión económica, pensaría que estamos en una constante destrucción del hombre por el hombre. La necesidad, definida como “un sentimiento de privación respecto a una satisfacción ligada a la condición humana”,(Kotler, 1991), nos lleva a soportar cada vez mercados mas agresivos y con una aceleración a veces incontrolable. En esta búsqueda constante de equilibrio de mercados y competencia, se encuentra el sector inmobiliario, en el cual debemos combinar cada vez mejores técnicas y métodos para conseguir precios competitivos, que no solo satisfagan las expectativas de los inversionistas si no quecumplan con el nivel de satisfacción de los consumidores.
Cuando estamos al frente de un desarrollo inmobiliario urbano, debemos tomar en cuenta todos los factores que inciden para determinar el precio de venta, y ya que se trata de un mercado primario analizaremos en el presente trabajo cuales principios inciden en la formación del valor.

En términos del Marketing, Precio es la cantidad dedinero y/o otros artículos con la utilidad que se requiere para adquirir un producto (Stanton-Etzel-Walker. 2000), por lo cual al momento de vender un desarrollo inmobiliario nos podemos preguntar ¿En cuánto deberíamos vender? En base a esta pregunta analizaremos todos los factores que influyen en la toma de decisiones.

Todas las organizaciones buscan maximizar los beneficios a través desus actuaciones tanto operacionales como estratégicas, ya que un precio óptimo permite alcanzarlo. Los procedimientos usados para conseguir el precio de venta se pueden agrupar en dos grandes conjuntos, los que tienen en cuenta factores internos tomando como referencia los costos y los que parten de factores externos como la demanda o la competencia.
Tomando en cuenta los factores internos,debemos determinar el precio en relación a las restricciones del costo y rentabilidad.

En un mercado Primario, se procede a establecer el costo de construcción, para lo cual se hace necesario determinar todos los Análisis de Precios Unitarios de las materiales y mano de obra. Adicionalmente la empresa deberá fijar al margen de rentabilidad, tomando en cuenta todas las variables financieras...