Otto Wagner

LIMA, LA HORRIBLE:
PROPIEDAD, ZONIFICACIÓN Y EL MITO
DEL PLANEAMIENTO URBANO*
ENRIQUE PASQUEL R.**
El presente artículo cuestiona la manera en que el Estado hace uso de la zonificación, limitando la
propiedad y la libertad de los individuos. En ese sentido, discute los fundamentos teóricos de esta
institución, analiza qué es lo que ha sucedido durante un siglo con la planificación urbana deLima y
desarrolla el problema de los sobrecostos impuestos a la vivienda. Asimismo, busca demostrar que una
mejor salida al problema de los usos incompatibles de la tierra puede encontrarse en la regulación que
los mismos individuos establecen voluntariamente.

1. INTRODUCCIÓN
¿Le gustaría vivir al lado de una fábrica de harina de
pescado? A nosotros menos. Y probablemente a los
dueños dela fábrica tampoco les gustaría vivir al
lado de un molesto vecino que constantemente se
queja de las actividades que realiza.
Debido a que la tierra puede ser destinada para
una multiplicidad de usos, son necesarias las reglas
que regulen la separación de los predios en zonas
donde no se realicen actividades incompatibles entre
sí. Reglas que eviten problemas como discotecas ubicadas allado de lugares residenciales o fábricas de
explosivos vecinas a centros comerciales.
La respuesta tradicional a estos problemas es
establecer normas de zonificación que regulen los
usos que se le puede dar a un determinado predio.
Y, de acuerdo con numerosas personas involucradas
en la gestión urbana, estas reglas, además, constituyen un mecanismo para controlar el desarrollo ordenado yracional de las ciudades. Para ellos, la

zonificación es un instrumento fundamental de la
planificación urbana.
El presente artículo busca cuestionar la manera
en la que hoy en día el Estado hace uso de la zonificación, limitando la propiedad y la libertad de los
individuos.
Asimismo, buscamos demostrar que una mejor
salida al problema de los usos incompatibles de la
tierra puede encontrarseen la regulación que los
propios individuos establecen voluntariamente.
Parafraseando el título de un conocido libro, para los
problemas públicos las mejores soluciones suelen ser
las privadas1.
Primero, explicamos cómo la zonificación constituye una afectación a la propiedad privada. Luego,
examinamos cuál es la función que teóricamente
deben cumplir las normas de zonificación.Posteriormente explicamos cuáles son las razones que
usualmente les impiden cumplir dicha función y que
hacen imposible un desarrollo urbano planificado
por el Estado. Asimismo, analizamos el caso de la

Revista de Economía y Derecho, Vol. 2, Nº 7 (Invierno 2005). Copyright © Sociedad de Economía y Derecho UPC. Todos los derechos
reservados.
* Agradecemos a Fernando Cantuarias S. y a José Luis Sardónpor sus valiosos comentarios a las versiones preliminares de este trabajo.
Agradecemos también a Cristina La Torre y a Eduardo Joo por habernos ayudado en la investigación. Todas las opiniones y errores,
naturalmente, son solo del autor.
** Profesor a tiempo completo de la Facultad de Derecho de la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC).

REVISTA DE ECONOMÍA Y DERECHO

INVIERNO2005 / 67

ciudad de Lima para demostrar cómo nuestra teoría
tiene un correlato práctico. Además, explicamos la
manera en que las normas de zonificación pueden
crear sobrecostos para la vivienda. Finalmente, proponemos como una opción al actual sistema el desarrollo de zonificación privada, tal como existe en
alguna ciudad del extranjero.

2. PROPIEDAD PRIVADA VERSUS ZONIFICACIÓN
Si no lehicieran daño a nadie, no habría razón para
cuestionar la existencia de normas de zonificación.
El problema es que estas regulaciones afectan uno de
los derechos más importantes que puede tener un
individuo: la propiedad privada.
Como casi toda regulación, un cambio de zonificación supone una limitación de la propiedad privada. El derecho de propiedad privada comprende la
facultad de usar,...