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PRECIOS HEDONICOS PARA LA VALORACION DE TERRENOS A PARTIR DE SUS ATRIBUTOS EN LA CIUDAD DE PUNO

I. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

En los últimos años han florecido los estudios sobre valoración del precio de los inmuebles debido a la conjunción de una serie de factores que han obligado a los economistas a conocer los mecanismos de determinación de los precios, dado su repercusión para laeconomía.
Los precios de los terrenos en la región de Puno han experimentado en la última década un crecimiento importante, debido a la escases de suelo libre, a una mayor renta disponible y otros., esto genera que los consumidores destinen una buena parte del presupuesto familiar a la adquisición de terrenos.
La presente investigación pretende determinar el precio de mercado de los terrenos en la ciudad dePuno respecto a las características que este pueda tener, para ello se utilizará el método de precios hedónicos.
El método de precios hedónicos tiene como finalidad analizar econométricamente ecuaciones que tienen como variable dependiente el precio del bien o servicio y como regresores los atributos o características del mismo, la idea es que tales atributos no se transan explícitamente en losmercados, si no que conforman todo un paquete de características que se transfieren junto con el bien o servicio.
El problema surge a raíz de que los demandantes de terrenos no cuentan con la suficiente información para conocer qué es lo que ocasiona un aumento en los precios y que decisiones deben tomar.
De acuerdo al planteamiento anterior se formula la siguiente pregunta de investigación: ¿Quéfactores internos y externos de un terreno son los más influyentes en la definición del precio de venta en la ciudad de Puno?
De donde podemos establecer preguntas más específicas:
¿Influye más en el precio de venta si el terreno se encuentra cerca al lago Titicaca?
¿Cuáles son los efectos marginales de los atributos del terreno?
II. ANTECEDENTES

Meloni and Nuñez (1998), plantean que el modelopropuesto por ellos permite estimar con gran precisión los precios hedónicos de las características de los terrenos. Los atributos que demostraron tener un mayor impacto en el precio de mercado de los terrenos fueron los relacionados con la ubicación de los mismos en la ciudad, ocupando un lugar menos destacado las variables asociadas con la disponibilidad de servicios públicos. Una conclusión queconfirma lo encontrado en el trabajo de Figueroa y Lever para el caso de Santiago de Chile, es que el precio del terreno por metro cuadrado cae al incrementarse la extensión del terreno. Sin embargo, la introducción de la variable superficie2 indica que existe un punto a partir del cual la mayor extensión incide positivamente en el precio por m2.

Figueroa B. and Lever D. (1992), demuestranempíricamente por primera vez en Santiago, la relevancia individual de los atributos inherentes al suelo urbano, de aquellos asociados a su localización geográfica o referidas a su ubicación dentro de las distintas zonas determinadas por la regulación urbana, así como de las características de su vecindario. Los resultados que obtuvieron muestran el efecto específico que cada atributo tiene sobre elprecio de un terreno, ya que los ajustes por multicolinealidad eliminan las interdependencias entre atributos. El atributo que mayor impacto mostro es el de la densidad de construcción en el área donde su ubica el terreno, determinando aumentos de aproximadamente 200 por ciento en el precio de un sitio solo por el hecho de encontrarse en un área de alta densidad de construcción permitida, y en la queademás se ha construido efectivamente en altura.
Otro atributo muy importante es la ubicación en un sector industrial ya consolidado, que hace subir el precio de un terreno en alrededor del 90 por ciento si se compara son el que tendría en sectores industriales sin infraestructura. Otros dos resultados son, por una parte, que el precio de un sitio sube alrededor del 65 por ciento si este se...