Parámetros Urbanisticos Y Ciclo Vital De Un Inmueble Urbano

Parámetros urbanísticos:

Los parámetros urbanísticos son los factores que determinan el volumen o silueta máxima de construcción permitida por un municipio. Los mismos son el FOT, el FOS, la densidad, la altura y los retiros.
Estos no son los únicos factores que determinan el volumen o silueta máxima de construcción permitida, hay otros factores como Línea de Frente Interno, Línea deBasamento, Retiro de Línea Municipal y/o Medianera, Altura Máxima Permitida, etc.

FOT:
El FOT o F.O.T. es el Factor de Ocupación Total y es el coeficiente que multiplicado por la superficie total de la parcela da como resultado la superficie total máxima edificable en planta baja. Determina los máximos m² que podemos construir, el parámetro se toma como referencia de los m² del terreno. Si tenemosun FOT de 5, significa que podemos construir 5 veces la superficie total del terreno. Ejemplo: si tenemos un terreno de 100 m2 significa que podemos construir hasta 500 m² cubiertos en un número X de cantidad de plantas. Para el caso de edificios afectados a propiedad horizontal, las partes comunes del mismo no computa FOT.
Al igual que el FOS, el FOT depende de la zonificación asignada por elmunicipio para la zona donde se encuentre el terreno.
A efectos de determinar la superficie total edificable se computará como tal a la suma de todas las superficies cubiertas en cada planta ubicada por encima del nivel de la cota del predio a mas de 1,50 m incluyendo espesores de muro y/o tabiques. No se computaran las superficies bajo cota del predio siempre y cuando no constituyan locales dehabitación y/o trabajo.
Asimismo no se considerará como superficie cubierta a los efectos del computo, las correspondientes a los cuartos de máquinas, tanques, depósitos o lavaderos ubicados en la azotea, ni tampoco la de planta libre, definiéndose como tal la totalidad de la superficie del edificio, ubicada en cualquier nivel, con dos lados como mínimo abiertos y que no constituyan ningún tipo delocal habitable.
Los aleros destinados a resguardo de vanos y muros y los balcones se computaran con el 50% de su superficie. Según el municipio el FOT puede tener premios que incrementan su valor según el cumplimiento de ciertos requisitos. Resumiendo, significa la superficie total que se puede construir sobre determinado lote.

La formula para conseguir el valor FOT es:
• Coeficiente xsuperficie de terreno = m² construidos.

FOS:
Denomínase Factor de Ocupación del Suelo al porcentaje de la superficie total del terreno que se puede ocupar con edificación, por sobre la cota del predio. Es un coeficiente que multiplicado por la superficie del terreno me va a dar el valor máximo edificable en el predio. Este coeficiente que varia entre 0 y 1 es el porcentaje de ocupación que podemostomar del terreno es decir 1 es que podemos usar el 100%, si el FOS es de 0.5 significa que podemos ocupar el 50%, en cifras si tenemos un terreno de 10 mts x 10 mts son 100 m² si es FOS es de 0.5 podemos ocupar hasta 50 m².
El valor del FOS depende de la zonificación que el municipio adopta para la ubicación del terreno. A efectos de determinar la superficie de ocupación del suelo, secomputará como tal la proyección de la superficie cubierta y/o semicubierta cualquiera sea su uso, sobre la cota del predio. Resumiendo, significa la superficie que puede estar ocupada sobre determinado lote.
La formula para conseguir el valor FOS es:
• Coeficiente x superficie de terreno = máximo de construcción edificable

¿Qué dice la Ley de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo, Decreto-Ley8912/77?
ARTICULO 42°.- Denomínase factor de ocupación total (F.O.T.) al coeficiente que debe multiplicarse por la superficie total de cada parcela para obtener la superficie cubierta máxima edificable en ella. Denomínase factor de ocupación del suelo (F.O.S.) a la relación entre la superficie máxima del suelo ocupada por el edificio y la superficie de la parcela.Ambos factores determinarán los...