Pautas Para Realizar Un Estudio De Título Inmobiliario

Pauta para el Estudio de Títulos de Inmueble Urbano.
Estudio de títulos es un examen acusioso de todos los antecedentes de un inmueble para determinar su situación jurídica y la de los derechos en él recaigan. Es realizado por el abogado comprador y el abogado vendedor debe proporcionar los antecedentes necesarios para ello.
Objetivo General: es comprobar que el actual vendedor del un inmueblese encuentra en condiciones de comprobar que el actual vendedor de un inmueble se encuentra en condiciones de transferir válidamente el dominio pleno e irrestricto del bien, sin que exista causa que pueda dar lugar a la evicción, sea por efectos de haberse declarado extinguidos o encontrarse prescritos los derechos o acciones de terceros o por haberse cumplido las exigencias legales en lasanteriores transmisiones de dominio hasta la que acredite que el derecho de propiedad del actual vendedor.
Objetivos específicos: Verificar que los títulos de una propiedad se encuentran en orden.
1. Que el vendedor sea poseedor regular y dueño de la propiedad y que su dominio se encuentra al abrigo de pretensiones de terceros que pudieran eventualmente tener derecho a deducir acciones rescisorias,resolutorias o reinvindicatorias, o acciones o excepciones de inoponibilidad o de inexistencia.
2. Que el vendedor sea propietario pleno de inmueble y que se dominio no esté limitado por gravámenes fiduciarios, usufructos, derechos de habitación, servidumbres prediales, hipotecas, censos, obligaciones modales, pactos de indivisión u otros similares.
3. Que la propiedad no esté afecta aprohibiciones o restricciones ya sean legales, judiciales o convencionales que impidan o dificulten la venta o transferencia al comprador, o su derecho al libre uso, goce y disposición del inmueble.
4. Que se haya cumplido con la normativa legal y reglamentaria sobre loteos, urbanizaciones, subdivisiones, copropiedad inmobiliaria y sobre construcciones en el inmueble.
5. El inmueble no estéafecto a eventuales expropiaciones.
6. Que el inmueble no registre deudas impagas por concepto del impuesto territorial.
7. Que tratándose de inmuebles sujetos al régimen de copropiedad inmobiliaria, no registren deudas impagas por concepto de gastos comunes.
8. Objetivo especifico, será: (i) cumpla todos los requisitos legales para que la venta sea válida; (ii) que la propiedad puedaser inscrita a nombre del comprador en el registro conservatorio apenas se perfeccione la venta (iii) que el comprador pase a ser dueño pleno e irrestricto del inmueble apenas este sea inscrito a su nombre en el Registro de Propiedad.
Objetivos específicos: son los señalados expresamente por el cliente por ejemplo: una posibilidad puede o no destinarse a un uso comercial o industrial, lasposibilidades de edificación de altura, si se puede recibir en hipoteca, adquirir derechos sobre él, tomarlo en arrendamiento, etc.

Estudio sobre la base de antecedentes a primera vista fidedignos:
No es parte de la labor del abogado cerciorarse de: si los antecedentes o los datos o declaraciones que se contengan en ellos son o no reales, completos o veraces. O si lo antecedentes que se leproporcionaren para un estudio de títulos hubieren sido falsificados o enmendados, siempre que a primera vista tengan la apariencia de ser fidedignos.
El abogado vendedor velara porque sean fidedignos los antecedentes proporcionados.
Antecedentes mínimos: a. importancia del negocio, b. la situación especial en que se pudieran encontrar las partes, c. prestigio u honorabilidad reconocida del actual o losanteriores vendedores.
Abogado comprador, tendrá buena disposición. La buena fe se presume y el plazo de prescripción adquisitiva ordinaria es de 5 años.
Siempre debe haber buena disposición para enmendar los errores u omisiones involuntarias que haya hecho. Por ello el abogado vendedor debe prestar los buenos oficios con su cliente para enmendar prontamente el error u omisión.
Abogado...